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原创首发 | 金角财经
作者 | 贾敏

2021年的房企半年报季，注定不太平静。根据最近一段时间以来沪深A股房企所披露的业绩预告，其中约有四成企业在今年上半年出现了亏损。这打破了人们对于房企很能赚钱的固有印象。

然而，放在当前的大环境中来看，这一现象有其必然性。

自三道红线出台以来，房地产行业好似戴上了紧箍咒，叠加供地新政、银行对于房产领域的信贷收缩等政策，房地产的未来已经告别了野蛮增长，渐渐走向平稳前进，这对不同的房企而言，有着不同的意义。

现在可以看到，已经有房企为过去的任性付出代价，但也有房企，因为过去的自律，从而在新的市场环境下收获了新的自由。

新的环境里，谁在掉队？谁更从容镇定？

分化中的房企们

前不久结束的东京奥运会上，中国男子乒乓球队队长马龙再一次夺得奥运男子单打冠军，成为历史上第一个双满贯的男子乒乓球运动员，

关于他的成功，许多人都认为源于他的两个特点：均衡、自律。不断提升自己，并且在技术上没有短板，让马龙比同期的队友走得更远，也取得更大的成功。可见，在长期发展的路上，这两个特质都尤为重要。

放在地产行业，同样如此。

2021年，靠卖房赚钱已属不易。在最近披露半年报的房企中，有部分企业的房地产销售业务占营业收入的比重从去年的高达90%，降至现在的53%左右，更有部分房企已经开启了亏损模式。

这一背景下，部分房企为了卖房各出奇招。前有恒大的全员营销，后有阳光城的“全员客服计划”，碧桂园的“凤凰通”, 万科地产的“分享家”、富力地产的“富力好房”等线上营销平台也层出不穷。

不尽相同，但又逻辑相通的营销方式，都只有一个目标——在平稳的房地产市场里抢占先机。

但具有强大产品力的房地产品牌，更能在这一过程里掌握主动性。

以在业内以品质著称的龙湖集团为例，其2021年半年报显示，上半年合同销售额为1426.3亿元人民币，对比去年同期的1111亿元，增长了28.4%。此外，龙湖的营业收入为606.2亿元，同比增长18.5%。

如果比对收入，龙湖的收入不是最高，如果比拼规模，龙湖的盘子不是最大，但龙湖就像是房企中的“马龙”，自律且均衡，稳扎稳打，更注重长期进步。

因此，在龙湖的财报中还能发现一个重要信息，毛利同比增长6.5%至167.8亿元，毛利率为27.7%，核心税后利润率为13.6%。这一利润水平在目前的行业中仍处于中上水平。

不冒进、更平稳的龙湖，或许是下一阶段的房企样本。

房地产的大船行至今日之时，已经到了一段不太好走的海域，更多的房企在思考，在下半场，这艘船将停在哪里？ 

从开发者到经营者的转变

目前，房地产企业的住宅开发业务处于较强调控措施的监管之下，房企也在寻求自身业务转型。而城市更新改造、物业服务、租赁住房业务等与传统住宅开发业务相关度较高新领域，是房企转型比较容易实现的方向。

今年4月以来，万科就先后拜会了河南、云南、黑龙江、吉林、辽宁、贵州、呼和浩特、石家庄、上海等地方，酝酿和寻找商机。8月才刚刚与上海签署战略合作框架协议，在城市更新、物业管理、住房租赁等领域合作对接。这表明万科已经在向着开发业务之外的更多地产相关领域进军。

与之相似的还有龙湖。相较于地产开发业务，龙湖的服务引擎释放出更大地成长活力。2021年上半年，龙湖集团经营性业务收入87.8亿元，较去年同期增长49%，保持着快速增长的态势。商业运营、租赁住房、智慧服务等业务均已跻身行业头部，房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始为龙湖贡献源源不断的经营性收入。龙湖集团曾表示，“如果开发引擎代表当下，服务引擎则代表公司未来。”相应的，龙湖集团对服务引擎也有着更高的期待，“龙湖的开发引擎每年保持着两位数的稳健增长，而服务引擎增幅则保持在30%。”

从这些变化中也可以看出，当前的房企正从传统开发业务转向开发与经营并重，房企更要做好服务的角色。

在这样的共识下，房企的改变正在发生，如万科致力于向“城市配套服务商”转型 ，龙湖则提出“空间即服务”的战略，都在加速向地产开发以外的业务转向。

截至2021年6月，龙湖商业已进入全国28座城市，累计开业商场达54座。物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，同比增长42.4%。而在商业之外，龙湖租赁住房品牌“冠寓”已布局30余个高量级城市，开业房间数已达9.4万间，租金收入实现10.7亿元，期末出租率达94.1%，满足城市新青年品质租房的需求。

服务的边界能够扩展到何种程度？这或许仍然是一个没有确切答案的问题，但在实践中，也能渐渐看到新的方向。

今年年初，龙湖旗下的房屋租售与房屋装修的全新生活服务品牌——“塘鹅”，升级成为主航道业务，这意味着其重要性和地产开发业务平级。

在过去的房地产行业中，开发商鲜少涉足房屋经纪、装修等领域，这些围绕房地产开发而生成业务更多的被交给供应商、、装修公司、房产经纪公司等专业机构。“塘鹅”则提供一站式房产经纪业务，多样化资产管理整合方案和即装即住的装配式整体解决方案。这是房企在经营思路上的一大转变。

此外，龙湖的服务边界还从生活社区扩展到商业综合体、写字楼，甚至在学校、交通枢纽等城市运营层面，成为社区新基建的探索者。

实现这一切转变的重要基础，则在很大程度上取决于房企们财务基本盘是否稳固。 

从发动机到稳定器

这几年，监管部门从供需两端持续发力，“房住不炒、因城施策”的政策主基调得到延续，一大目标便是稳地价、稳房价、稳预期。

稳定，是贯穿房企日常经营的重要关键词。

为实现这一目标，房企花的力气不小。根据碧桂园的财报，其2021年上半年的资产负债率从去年的80%降至了77%。也有房企负债率小幅上升，如中海地产2021年上半年的资产负债率为60.2%，去年同期则是59.77%。

龙湖2021年中报则显示，其上半年净负债率为46.0%，已经连续五年满足三道红线的指标要求，同时也是民营房企中为数不多的绿档企业。

上半年，龙湖的平均融资成本为4.21%，创下融资成本的新低。平均贷款年限为6.18年，目前其在手现金为994.7亿元，现金短债比为5.48倍。

从行业的角度来说，房企在激进扩张时更容易发生财务问题，相反，对于选择稳健路线的房企来说，财务基本盘的稳定，更像是一以贯之的核心方针。

而企业的激进扩张，则往往与不够审慎的拿地策略相关。

今年以来，房地产市场上的土地双集中政策，对于房企的资金调配、判断能力、运营管理能力都提出了更高的要求。如何踏稳节奏，在持续发展的同时，还能保持合理利润率，是众多房企必须解决的问题。

龙湖的策略是聚焦高能级城市和价值区域，同时合理控制拿地成本。

2021年上半年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为1292万平方米，权益面积723万平方米，平均权益收购成本每平方米5382元。

与此同时，截至2021年6月底，龙湖土储合计7717万平方米，权益面积5367万平方米。在长期发展与稳定性之间寻求到了微妙的平衡。

当前，龙湖的业务已经遍布长三角、环渤海、西部、华南及华中区域等五大区域的67个城市，其中约90%的销售货值集中在高能级城市和价值区域。

稳健的财务基本盘，加上严格规划的拿地策略，成为房企后续的盈利增长的基础。

过去的发地产，或许能被称作是经济发动机，但发动机毕竟不是永动机，运转了数十年后，房地产的角色也在悄然发生变化，未来或许不再是驱动经济高速增长的引擎，但仍然是国民经济中不可或缺的稳定器。

适应了新环境的企业，才有持续成长的可能。


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