宝龙商业管理分拆上市：在管面积超1600万平，收款率较低是软肋

港交所官网信息显示：宝龙商业管理控股有限公司已经提交了上市申请。 

根据聆讯资料，宝龙商业管理的主要信息如下： 

最近几年，内地物业管理公司在港上市逐渐增多。 

 在管面积超1600万平，利润规模较小 

截止2019年4月末，宝龙商业管理总收入约为5亿元，较上年同期增长35.2%；净利润为5490万元，较上年同期增长58.4%。

数据显示，近三年宝龙商业管理的营收净利润均呈增长趋势。但与其他在港股上市或正在筹备上市的物业管理公司相比，公司的净利润排名相对靠后。 

报告期内，宝龙商业管理的总在管面积由2016年末的1440万平方米增长至2018年末的1610万平方米。同时，合约建筑面积则由1560万平方米增长至2120万平方米。截止2019年4月末，公司总在管面积为1620万平方米，而合约建筑面积则增长至2356万平方米。

截止2018年末，与近三年已上市或正在筹备上市的物业公司相比，宝龙商业管理拥有的在管面积及合约建筑面积并不算多。 

 商业运营服务贡献超8成营收 

聆讯资料显示，宝龙商业管理的收入主要来自两部分业务：商业运营服务和物业管理服务。

从业务收入占比来看，公司营收主要来自于商业运营服务，其在总营收中的占比均保持在80%以上。截止2019年4月末，商业运营服务实现营收4.14亿元，占总营收的82.9%。

聆讯资料显示，公司与宝龙集团拥有长期稳定合作关系，并向宝龙集团开发的所有零售商业物业提供商业运营服务。主要为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地四个品牌提供商业运营服务。截止2019年4月末，公司已向55处零售商业物业提供商业运营服务，总合约建筑面积为740万平方米，其中45处零售商业物业正在运营中。

从具体收入明细来看，商业运营服务中以商业运营及管理服务为主，截止2019年4月末，该业务实现营收3.08亿元，占总商业运营服务收入的74.4%。物业管理服务业务则以物业管理服务收入为主，截止4月末，该业务实现收入6891.6亿元，占总物业管理服务收入的80.8%。

 毛利率：处于行业中游水平 

从毛利率来看，宝龙商业管理的两大业务毛利率水平较上年末均有下降。

截止2019年4月底，商业运营服务的毛利率为28.1%，较上年末下降2个百分点。物业管理服务毛利率为11.4%，较上年末下降2.9个百分点。这也导致宝龙商业管理的整体毛利率较上年末下降1.9个百分点至25.2%。

截止2018年末，与已公布毛利率的物业管理上市公司相比，宝龙商业管理的毛利率水平处于中游水平。 

 物业管理费收款率降至58.7% 

聆讯资料显示，在往绩记录期内，宝龙商业管理还在收取物业管理费时遇到了一定困难，导致所提供的物业管理服务部分出现了亏损。

截止2019年4月末，宝龙商业管理共有12处物业出现亏损，亏损金额为770万元。其主要由于管理费收款率低，业主不愿缴付服务费所致。

从整体的物业管理费收款率来看，宝龙商业管理的收款率出现了明显下降。截止2019年4月末，公司的物业管理费收款率为58.7%，较上年末下降22.3个百分点。

数据显示，截止2018年末，宝龙商业管理的物业管理费收款率还处较高水平。但与近三年已上市及正在筹备上市的同行业公司相比，公司当时的收款率已经明显偏低。 

另外一个值得注意的则是宝龙商业管理的担保情况。

聆讯资料显示，近几年宝龙商业管理对关联方的担保金额呈上升趋势。截止2019年4月末，公司就关联方借贷提供抵押或财务担保的金额约23.29亿元，是同期净资产的7倍。然而，聆讯资料中并未披露相关关联方的名称。（JW）

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