融创中国：上半年业绩逆势增长 严控拿地 负债率显著下行

融创中国最新披露的2020年中期业绩报告显示，上半年实现收入773.4亿元、归母净利润109.6亿元、核心净利润130.4亿元，同比分别增长0.7%、6.5%和3.0%。公司盈利能力进一步得到提升，上半年净利润率为14.2%，较去年同期增长约80个基点。

2020年1-6月，融创中国实现合同销售金额（连同其合营企业及联营企业）约1952.7亿元。自疫情之后快速恢复，公司5月份开始已实现销售额同比增长。

上半年，公司持续审慎拿地，合计补充土地储备1730万平方米，新增货值约2330亿元。

负债方面，融创中国杠杆率实现明显下降，净负债率（债务净额除以权益总额）较去年年底下降约23.3个百分点。截至报告期末，公司账上现金余额约为1208.6亿元。

营收利润创历史新高，销售额逐月回暖 

融创中国于2010年登陆港交所，今年是上市十周年。在此期间，公司市值增长14倍，为投资者带来了丰厚的回报。十年时间里，公司实现跨越式发展，合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍、净资产增长27倍。目前，公司已经由一家区域小型房地产开发企业发展成为全国化的大型综合企业集团，近几年销售规模稳居业内前五。

融创中国的业务具体包括物业开发、文旅城建设及运营、其他所有分部（包括物业管理、办公室楼宇租赁以及装配及装饰服务）三大部分。2020年上半年，公司合计实现营收773.4亿元，三块业务分别贡献730.7亿元、9.8亿元和32.9亿元，分别占比94.5%、1.3%和4.2%。报告期内，公司实现的归母净利润为109.6亿元、核心净利润130.4亿元。

对比历史数据，融创中国2020年1-6月的营收、归母净利润均创下上半年历史新高。值得一提的是，融创中国截至2020年6月末的预收账款金额达到2433.8亿元，这也为公司未来收入确认并转化为利润提供保障。

报告期内，公司的毛利率为23.0%，相比去年同期小幅下降。但是，集团业务合并收益对应的收购物业评估增值调整使得公司期间毛利减少49.4亿元。如果剔除这一因素的影响，公司的毛利率为29.3%。此外，公司的盈利能力进一步提升，净利润率达到14.2%，较去年同期增长约0.8个百分点。

销售方面，2020年前几个月在疫情影响下，房企施工、销售均受到冲击，融创中国也不例外。但随着疫情好转，融创中国的销售额自2020年3月以来逐月回暖，6月时单月销售额已经达到545.7亿元。

最新披露的7月销售数据显示，公司当月实现合同销售金额约522.5亿元，合同销售面积约372.8万平方米，同比分别增长26.97%和34.20%。1-7月累计来看，融创中国实现合同销售金额2475.2亿元，而去年同期为2553.1亿元，累计同比增速即将实现转正。

截至报告期末，融创中国流动资产中持作出售的竣工物业达到588.23亿元，这为公司未来的销售提供了充足的弹药。

土地储备充足，主动控制拿地节奏 

强劲的销售需要丰富的土地储备作为支撑。数据显示，截至2020年6月末，融创中国连同其合营公司及联营公司的土地储备为2.5亿平方米，土地储备货值预计超过3万亿元，其中约80%位于一二线城市，平均土地成本约4312元/平方米。在这2.5亿平方米土地储备中，权益土地储备达到1.58亿平方米。

从权益土地储备的城市分布来看，重庆、青岛、武汉是融创中国的前3大重仓城市，权益土储分别达到1282.40万平方米、1000.57万平方米和837.89万平方米。权益土地储备规模排名4-10位的城市分别为天津、成都、济南、西安、郑州、杭州、昆明。

充足的土地储备保证了融创中国未来的物业销售规模，也为公司不同时期选择更适合的发展道路提供了选择余地。2020年上半年，融创中国主动控制拿地节奏，以合理价格补充土地储备1730万平方米，新增货值约2330亿元。这有助于公司稳步降低负债水平。2020年下半年，融创中国预计可售资源为6213亿元，其中约76%位于一二线城市。

随着融创布局全国的多个文旅、会议会展、医疗康养等产业项目陆续呈现，获得社会各界的高度认可。以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的一个强大产业集群在全国多个城市快速建立起来。未来融创还将持续加强城市产业融合共建，助力其高质量发展。

杠杆率明显下降，融资成本下行 

融创中国今年上半年也很好的实现了杠杆率的下降，净负债率较2019年年底大幅下降23.3个百分点。同期，公司的所有者权益较上年末增长17.4%。由此可见，公司净负债率的下降均来自于债务净额的减少。此外，公司的债务净额与资产总额比率为20.0%，较上年末的20.5%也有所降低。

截至报告期末，公司账上现金余额约为1208.6亿元。其中，非受限制现金852.3亿元，相较2019年底的779.4亿元明显增加，主要原因为期间经营业务的现金流入净额达224.4亿元。较为充足的现金储备降低了公司的偿债压力，也为公司未来发展提供了战略支撑。

报告期内，融创中国还通过提高银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、严控信托类融资规模等多种方式实现融资结构优化、融资成本下降。中期报告透露，融创中国今年上半年新增有息负债加权平均成本相较2019年末显著下降1.9个百分点。

以美元债发行为例。2020年以来，融创中国多次发行美元债，主要用于偿还未来到期境外债务。一个明显的趋势是，公司的美元债发行利率均已下探到7.0%或以下。发行票面利率下降有利于降低公司融资成本、提高盈利能力。

融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率整体下降约1.5%。公开市场方面，上半年融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。

拟分拆物业板块单独上市，物业价值或迎重估 

2020年8月6日，融创中国公告建议分拆融创服务控股有限公司（以下简称“融创服务”）于香港联交所主板独立上市。通过分拆，公司的物业板块将有机会享受更高的估值且能独立融资，从而有利于该业务的进一步发展。

难能可贵的是，融创中国在分拆物业板块时充分考虑了现有股东的利益，公司表示将派发少部分股份予融创中国现有股东。

融创服务招股书显示，根据中国指数研究院的资料，2019年公司的整体增长率（按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为104.5%，在2019年大型物业服务百强企业中排名第一。截至2020年5月末，融创服务在中国共管理635处物业，在管总建筑面积达1.01亿平方米，合约总建筑面积2.27亿平方米。值得一提的是，公司的在管建筑面积中有86.2%位于一线及二线城市。

2017年至2019年期间，融创服务实现营收11.12亿元、18.42亿元和28.27亿元，年均复合增速59.5%；实现期内利润0.43亿元、0.98亿元和2.70亿元，年均复合增速150.7%。

由于物业企业业绩的增长很大程度上取决于在管面积的增加，考虑到融创服务的合约总建筑面积以及母公司融创中国充足的土地储备，预计融创服务未来几年依然能够保持较快增长。此外，融创服务还在2020年完成对开元物业的收购与环融物业的整合，构建融创服务子品牌。高品质服务即行业领先的客户满意度、多元业态管理能力以及优秀的业务整合能力，将进一步支持融创服务开展市场外拓。

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