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中国奥园于2021年3月30日盘前披露了2020年财报。公告显示,公司2020年实现营收677.9亿元、归母净利润59.1亿元,同比分别增长34%和41%。剔除投资性物业公平值收益及汇兑损益等非经常性损益项目及相关税项影响,公司2020年的核心净利润也达到了59.81亿元。

2020年,中国奥园实现物业合同销售金额1330.1亿元,同比增长13%,稳居行业30强。值得一提的是,公司2020年合同销售增速明显高于行业整体增速。

中国奥园2020年新增建筑面积约2015万平方米,新增可售货值约2426亿元,其中一、二线城市约占新增可售货值的70%。截至2020年末,公司累计拥有土地储备总建筑面积5718万平方米,足以满足公司未来多年的发展。

截至2020年末,中国奥园净负债率和现金短债比指标均满足三道红线监管要求,银行结余及现金达到700.3亿元。

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中国奥园计划派发末期股息每股人民币66分以及特别股息每股人民币11分,合计派息金额达到每股人民币77分(相当于每股91.5港仙),同比增长40%。按照上一日收盘价测算,公司股息率接近12%。

靓丽的财务数据及高额分红加持下,中国奥园财报披露当日开盘后大幅高开,最终收涨14.15%。

2020年利润增长逾四成 合同销售额持续创新高 

中国奥园1996年在广州成立,2007年完成港股上市。目前,公司确立了“一业为主、纵向发展”的战略,形成了地产、商业、健康、文旅等多个产业。

受益于物业销售金额逐年上升,公司业绩持续表现亮眼。2016年至2020年,中国奥园营业收入从118.27亿元上升至677.94亿元、归母净利润从8.81亿元上升至59.08亿元,年均复合增速分别达到54.73%和60.92%。2020年,公司的营收、归母净利润增速分别为34%和41%,维持较快增长趋势。

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中国奥园截至2020年末的合同义务价款金额达到690.40亿元。未来,随着物业项目陆续完工并实现交付,这些合同义务价款将逐步确认为公司营收,从而在很大程度上保证了公司业绩增长的持续性。

中国奥园业绩的增长离不开销售额的持续上升。公开资料显示,公司合同销售额从2011年约50.2亿元快速上升至2019年突破千亿元,达到1180.6亿元,期间年均复合增长率达到48.40%。

2020年,尽管有疫情的影响,中国奥园再次实现合同销售额创下历史新高,达到1330.1亿元,同比增长13%。对比来看,2020年国内商品房销售额约为17.36万亿元,同比增长8.7%。由此可见,中国奥园2020年合同销售额的增速明显快于行业整体增速。

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经过持续的积累,中国奥园目前已完成全国化布局。在公司2020年物业合同销售区域分布中,华南、中西部核心区、华东的销售额分别为328.10亿元、417.00亿元、405.90亿元,分别占比24.67%、31.35%和30.52%,整体分布较为均匀,有助于提升公司抗风险能力。

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进入2021年以来,中国奥园继续维持高增长趋势。公司2021年1月和2月分别实现合同销售额101.1亿元和79.3亿元,同比分别增长100%和305%。快速增长的销售额为中国奥园未来业绩增长提供了重要支撑。

土地储备稳步增长 城市更新助力低成本拿地 

中国奥园2020年新增建筑面积约2015万平方米,新增可售货值约2426亿元。据财报披露,公司新增项目的城市能级进一步上升,其中一、二线城市约占新增可售货值的70%。截至2020年末,公司累计拥有约370个项目,土地储备总建筑面积为5718万平方米(权益占比71%),总货值约6208亿元,可以满足公司未来多年的发展。
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中国奥园采取多元化渠道获取土地储备,其中城市更新是重要方式之一。从2011年开始布局城市更新发展至今,公司形成了复合产业的“奥园旧改模式”。通过城市更新方式,公司以低成本获取土地储备,从而提升项目整体利润。在房地产行业由规模驱动向效率驱动转变的背景下,低成本的拿地优势将有助于中国奥园穿越行业周期,增加业绩的稳定性。
政策层面也支持城市更新加快发展,2021年政府报告中首次写入城市更新的内容。此外,深圳、广州等大湾区城市2020年也出台了相关政策支持城市更新发展。
2020年,中国奥园10个城市更新项目实现转化,其中8个项目转入土地储备,带来可售货值约382亿元。截至2020年底,公司累计拥有超过60个不同阶段的城市更新项目,总规划建筑面积4285万平方米,规划可售面积约2246万平方米,预计可额外提供可售货值6730亿元,其中粤港澳大湾区占比达到97%,约为6552亿元。
两条红线达标 账上现金较为充裕 
2020年8月,央行、住建部共同在北京召开重点房地产企业座谈会,首次提出了“三道红线”的管理理念,意在对房地产企业的融资进行进一步的标准化管理,在预防行业系统性风险的同时,为“房住不炒”的管理目标搭建有效的落地路径。“三道红线”具体指:(1)剔除预收款的资产负债率不得大于70%;(2)净负债率不得大于100%;(3)现金短债比不得小于1倍。同时,根据企业三道红线的触发情况,将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位,针对差异化档位的企业,对其后续融资进行要求。
截至2020年末,中国奥园净负债率(银行及其他借款、优先票据及公司债券总额扣除现金及银行存款以及受限制银行存款除以总权益)为82.7%,满足监管目标。此外,公司报告期末的现金短债比(现金及现金等价物除以短期借款)为1.3倍,同样满足监管要求。
此外,中国奥园2020年的融资成本也有所下行。公告显示,公司2020年发行的美元债票面利率均在6.50%以下,大幅低于2019年。进入2021年以来,中国奥园融资利率进一步下行,今年1月和2月发行的美元债票面利率分别只有4.20%和5.88%。

截至2020年末,中国奥园流动比率为1.4倍,短期偿债压力较小。公司2020年末的银行结余及现金也达到了700.3亿元。

拟大额派息 重要股东持续增持 

中国奥园2020年拟派发末期股息每股人民币66分以及特别股息每股人民币11分,合计派息金额达到每股人民币77分(相当于每股91.5港仙),同比增长40%。按照公司3月29日收盘价7.63港元/股进行测算,股息率达到11.99%。
拉长时间来看,中国奥园过去几年的每股股息金额均呈上升趋势。
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2020年以来,中国奥园重要股东还在持续增持公司股票。其中,公司董事会主席郭梓文在2020年4月24日、11月4日和11月5日累计买入380万股。
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2021年2月,中国奥园还多次进行回购。Wind数据显示,中国奥园2月2日至4日累计回购股份700万股,累计耗资近5000万港元。这些股份已于3月19日完成注销。

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