康桥悦生活集团有限公司(以下称“康桥悦生活”或“公司”)近期通过上市聆讯,预计于7月16日开始发售股票,计划全球发行1.75亿股,每股发售价为2.78-3.88港元。

本次上市,公司引入碧桂园物业香港、郑州安图实业集团、58.com Holdings Inc.三家公司作为基石投资者,认购份额将占发售股份的约40.60%。

分析发现,近3年公司资产负债率较高,常年维持在80%以上,偿债能力有待提高。

另外,公司于2020年向关联方发放3亿元计息贷款,该贷款已于2021年4月全部收回。未来监管部门是否会依据《贷款通则》中非金融机构之间不得进行借贷活动为由进行处罚,值得关注。

与碧桂园物业等三家企业签订基石协议

康桥悦生活是房地产企业康桥集团旗下物业公司,重组后公司主席兼非执行董事宋革委通过康桥悦生活BVI控制95%的投票权,是公司的实际控制人。

根据IPO资料,公司预计于7月16日上市,计划发行1.75亿股,发售价区间为每股发售股份2.78-3.88港元。全球发行股份的10%采用公开发售,90%采用配售,另外还有15%的超额配股权。

公司与碧桂园物业香港控股有限公司、郑州安图实业集团股份有限公司、58.com Holdings Inc.签订基石投资协议,三家公司分别认购3493万股、8000万元、2000万元,占发售股份的约40.60%、占全球发售完成后公司已发行股本总额的约10.15%(假设超额配股权未获行使)。

本次上市公司拟募资净额约为5.23亿港元。其中,约65%用于战略投资及收购;约10%用于投资智能化运营及内部管理系统;约15%用于拓展业务;约10%用作营运资金。

母公司业务输送逐步增加 业务集中于河南省

公司营收主要来自三大业务,物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他。总体来看,物业管理服务的营收占比逐年下降,由2018年的57.9%下降至2020年的44.3%;而非业主增值服务则由2018年的29.2%上升至2020年的40.9%。

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图1:2018-2020年康桥悦生活收入构成

业务来源方面,第三方项目占比最高,但来自母公司的项目收入增速更为显著。数据显示,公司来自第三方的项目收入由2018年的1.65亿元增长至3.44亿元,年复合增长率为44.25%,但总收入占比由72.2%下降至59.7%。来自康桥集团的项目收入由2018年的0.58亿元增长至2020年的2.21亿元,年复合增长率达到95.14%,总收入占比也从25.3%增至38.3%。

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图2:2018-2020年康桥悦生活营业收入来源

母公司康桥集团作为房地产企业,主要为公司提供住宅物业项目。截至2020年底,来自康桥集团的在管住宅项目有36个,已签约但未交付物业的项目有28个;在管面积达到589.7万平方米。

第三方开拓项目包含住宅和非住宅业务,但仍以住宅业务为主。截至2020年底,住宅项目在管数量为58个,在管面积为883.6万平米;非住宅项目在管数量为18个,在管面积为98.3万平米。

从项目区域分布层面来看,公司业务高度集中于河南省。截至2020年底,河南省在管项目数量为103个,在管面积为1502.9万平方米;已签约但尚未交付物业数量有119个。相比之下,其他省份在管项目合计数仅为9个,在管面积为68.7万平米;已签约但尚未交付物业数量只有7个。

资产负债率较高 向关联方发放计息贷款3亿元

2018年至2020年,公司营业收入由2.29亿元增至5.76亿元,归母净利润由0.22亿元增长至0.88亿元,同期毛利率由23.6%增至30.7%,业绩增速较快。

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图3:2018-2020年康桥悦生活财务数据

但值得注意的是,近3年公司的资产负债率虽有降低趋势,但始终维持在80%以上。报告期内,公司负债总额为2.19亿元、3.69亿元、7.34亿元,资产负债率分别为87.4%、85.3%、81.5%。与已上市的49家物管企业做对比时,公司资产负债率远高于行业中位值及平均值。

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图4:康桥悦生活与同行业上市公司资产负债率对比

分析发现,2020年公司的银行借款骤增约3亿元,是去年同期银行借款总额的约6倍。其中,短期借款增加约0.8亿元,同比增长162.77%;长期借款增加约2.1亿。

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图5:2018-2020年康桥悦生活银行借款

追踪大额借款去向,发现公司向关联方郑州康桥房地产开发有限责任公司及郑州唯臻康养服务有限公司提供了3.45亿元的贷款,期限约为6个月至3年,年利率为8.16%至12.17%。其中包括于2020年6月授出的贷款,本金额为3亿元,年限为3年,年利率为8.16%。

另外,2018年、2019年公司也向关联方发放了为期1年的贷款,贷款金额分别为0.47亿元、0.45亿元,年利率分别为9.80%-10.96%、11.00%-12.29%。

实际上,中国人民银行发布的《贷款通则》第61条禁止非金融机构之间的任何融资安排或借贷交易;第73条规定,中国人民银行可对违规贷款人处以贷款人从该等贷款中获得的收入的1至5倍的罚款。

然而,根据最高人民法院于2021年1月1日开始实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中,如民间借贷为业务经营目的,且不属于中国民法典及民间借贷规定中所指定的若干情况,则该等借款协议应属有效。

公司称此前对贷款通则不熟悉,并表示向关联方的贷款已于2021年4月30日前悉数结清。未来监管部门是否会进行追溯处罚,值得关注。

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