华润置地此前公告的运营数据显示,公司11月实现合同销售金额289.40亿元,同比增加10.71%;实现合同销售面积160.43万平方米,同比增加10.43%;销售均价为18039.02元/平方米,同比增加0.25%。

2020年11月,公司投资物业实现租金收入14.7亿元,同比增长37.3%。1-11月,累计投资物业实现租金收入114.2亿元,同比增长2.6%。

截至2020年6月末,华润置地剔除预收款的资产负债率为59.73%;净负债率为45.93%;现金短债比为1.47倍,全部达到监管要求,财务归属“绿档”阵营。

2020年1-11月,华润置地合计发行境内信用债规模为55亿元,其中一般中期票据40亿元,票面利率在2.42%~3.2%之间波动;一般公司债15亿元,票面利率为3.2%。

销售数据温和增长 投资物业租金收入累计同比转正

1994年12月,华创入股华远房地产股份公司(华润置地前身),于1996年改组成立北京华润置地有限公司,同年11月在港交所上市。2004年,国资委确定房地产开发业务为华润集团主营业务之一,公司于2005年收购集团北京华润大厦、上海华润时代广场和深圳华润中心等出租业务,告别纯住宅开发,确立“住宅开发+持有物业”的发展战略。2010年入选地产蓝筹股,纳入香港恒生指数成分股。2016年公司提出“2+X”新商业模式,发展物业服务、长租公寓、城市更新等多元化业务,向城市综合投资开发运营商转型。

2020年的新冠疫情一度打破了我国商品房市场的稳态,但也见证了市场的韧性。二季度开始,全国商品房销售金额累计同比降幅逐月收窄。三季度,房地产市场景气度上行,销售金额累计同比在8月转正。7月之前,销售修复的动力是经营活动回归常态后,流动性宽松、地方支持性政策频出、户籍改革提速推动滞后需求集中回补兑现;7月之后,虽然部分热点城市收紧调控政策,货币政策也逐步回归常态,但需求仍然不差,同时在供给放量支撑下,销售延续修复节奏。

2020年11月,华润置地实现销售金额289.40亿元,同比增加10.71%,较10月份增长7.21个百分点。进入下半年以来,公司合同销售金额同比连续正增长。

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三季度开始,华润置地房地产销售金额同比增速不断上行,7月份达到年内高点,同比增长89.49%。进入第四季度后,增速开始回落,但仍维持正增长。1-11月,华润置地累计实现合同销售金额2460.02亿元,同比增加8.52%。

销售面积方面,2020年11月,华润置地实现销售面积160.43万平方米,环比下降8.65%,同比增加10.43%。1-11月,累计实现销售面积为1323.29万平方米,同比增加7.14%。

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销售均价方面,根据销售额及销售面积计算,2020年11月,华润置地当月销售均价为18039.02元/平方米,环比增加21.66%,同比增加0.25%。1-11月,公司累计销售均价为18590.14元/平方米,环比下降0.41%,同比下降0.41%。

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投资物业租金收入累计同比转正,商业开发运营向好。2020年11月,公司投资物业实现租金收入14.7亿元,同比增长37.3%。1-11月,累计投资物业实现租金收入114.2亿元,同比增长2.6%,自疫情以来首次转正。

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“三道红线”全部达标 权益拿地总额创年内新高

2020年8月住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,并制定地产融资“三道红线”,核心内容即形成重点房企资金监测和融资管理规则。

此次机制主要包含两个内容:1、管理规则:融资新机制以“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”为三条红线标准,将房企分为红橙黄绿四档进行分类管控,不同档位的房企有息负债规模约束不同。其中三条红线均超标,则为红档,有息负债规模不得增加;两条红线超标,则为橙档,有息负债规模年增速不得超过5%;一条红线超标为黄档,有息负债规模增速不得超过10%,三条红线均达标,则为绿档,有负债规模年增速上限为15%。同时还有2个观察指标:拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做解释。2、资金监测:重点房企需要定期向监管部门提交相关融资资料和数据。

截至2020年6月末,华润置地剔除预收款的资产负债率为59.73%;净负债率为45.93%;现金短债比为1.47倍,全部达到监管要求,财务归属“绿档”阵营。

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2020年11月,华润置地在深圳、贵阳、武汉、鄂州及郑州收购了5幅地块,总楼面面积为190.17万平方米,权益拿地总金额为150.2亿元,年内权益拿地金额创出新高。1-11月,华润置地合计拿地总楼面面积为1337.43万平方米,同比下降21.18%;累计权益拿地总价为970.1亿元,同比增长8.92%。截至2020年11月末,华润置地拿地销售比为39.43%,低于40%水平。

过去的融资监管政策主要以总量控制为主,但无法避免金融机构主动将融资额度向大中型房企倾斜,从而导致部分房企杠杆畸高,而此次机制“因司施策”则控制了企业层面的融资结构性问题。另外,需要注意的是,此次新机制控制的是房企有息负债规模增速,而不是规模本身,给符合标准的房企留了充足的发展空间。

融资成本有所下降 估值低于行业均值

2020年1-11月,华润置地合计发行境内信用债规模为55亿元,其中一般中期票据40亿元,票面利率在2.42%~3.2%之间波动;一般公司债15亿元,票面利率为3.2%。2019年,公司发行一般中期票据票面利率的区间范围为3.45%~3.65%。总体来看,今年以来,华润置地融资成本较往年有所下降,处下降通道。

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截至2020年12月14日,申万地产板块绝对收益-8.11%,跑输沪深300指数28.57个百分点,绝对收益位居申万一级行业倒数第1。最新申万地产PE、PB分别为8.85倍和1.18倍,沪深300 PE、PB分别为15.45倍和1.68倍。同期,华润置地绝对收益为-16.03%, PE、PB分别为7.44倍和1.16倍,均低于行业均值。


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