万科加速去杠杆：资产负债率超标 拿地节奏放缓
万科此前公告的运营数据显示，公司2020年11月份实现合同销售金额575.40亿元，同比增加5.5%；实现合同销售面积394.40万平方米，同比增加8.2%。1-11月，公司累计实现合同销售金额6026.1亿元，同比增长5.07%，累计实现合同销售面积4025.3万平方米，同比增长8.87%。
自2020年10月份销售简报披露以来，万科新增开发项目16个，单月新增项目以华东地区的二线城市为主。
截至2020年三季度末，万科净负债率为28.51%，较2019年底下降6.15个百分点，达到监管要求；现金短债比为1.97，较2019年底上升23.71个百分点，达到监管要求；扣除预收账款的资产负债率为74.2%，较2019年底下降2.31个百分点，略超监管红线。
1-11月，万科境内发行信用债规模为145.26亿元，其中证监会主管ABS规模为75.45亿元，其中公司4月发行的证监会主管ABS利率为2.3%。第三季度利率略有上行，公司8月份发行的总额为11亿元的证监会主管ABS利率为3.3%。
前十一个月累计销售额、销售面积小幅增长
2020年11月，万科实现合同销售金额575.40亿元，同比增加5.5%。今年一季度，公司受疫情影响，房地产销售同比连续负增长；5月份，销售金额同比转正，至11月，公司房地产销售金额同比连续七个月正增长。
2020年第三季度，房地产市场景气度上行，万科房地产销售金额同比增速不断上行。进入第四季度后，增速开始回落，10月份受国庆假期影响，增速有所反弹，11月增速明显放缓，较上月下降15.09个百分点，但仍维持增长。1-11月，万科累计实现合同销售金额6026.10亿元，同比增长5.07%。
销售面积方面，2020年11月，万科实现销售面积394.40万平方米，环比增加7.76%，同比增加8.2%。1-11月，公司累计实现销售面积为4025.30万平方米，同比增加8.87%。
销售均价方面，根据公司销售额及销售面积计算，2020年11月，万科当月销售均价为14589.25元/平方米，环比增加2.08%，同比下降2.5%。1-11月，万科累计销售均价为14970.56元/平方米，环比下降0.28%，同比下降3.48%。
2020年10月份销售简报披露以来，公司新增开发项目16个，单月新增项目以华东地区的二线城市为主。11月新增项目以需支付权益地价口径计算，按城市能级划分，二线城市、三线城市、五线城市分别占比53.59%、36.16%、10.25%；按区域划分，华东、华中、华南分别占比55.9%、34.54%、9.56%。
加速去杠杆 负债率仍超红线
2020年以来，随着“三道红线”消息传出，房企融资环境进入收紧阶段，“去杠杆、降负债”成为多数房企今年剩余时间的主要任务之一。“三道红线”具体指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。
按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“两线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
截至2020年三季度末，万科净负债率为28.51%，较2019年底下降6.15个百分点，维持行业低位，达到监管要求；现金短债比为1.97，较2019年底上升23.71个百分点，短期偿债能力较强，达到监管要求；扣除预收账款的资产负债率为74.2%，较2019年底下降2.31个百分点，略超监管红线。
三道红线下房企指标改善途径如下图所示：
今年以来，万科拿地保持谨慎态度。根据Wind数据，2020年1-11月，万科新增土地净占地面积为1075.4万平方米，同比下降37.46%；新增土地计容建筑面积2441.9万平方米，同比下降35.03%；新增土地总价1581.9亿元，同比下降28.16%。
竣工结转方面，同比提升明显。截至2020年6月末，万科房地产竣工面积为1074.5万平方米，同比增长1.37%；结算面积1049.8万平方米，同比增长24.05%。
总体来看，万科房地产销售同比持续正增长，拿地风格偏向谨慎，竣工结转明显加快，扣除预收账款的资产负债率持续走低，去杠杆进程加快。2020前三季度，万科扣除预收账款的资产负债率持续走低，但到三季度末仍然高于“达标线”。
境内发行信用债规模突破百亿元
2020年11月，万科发行境内信用债规模为29.31亿元，其中一般公司债20万科07发行总额为3.81亿元，票面利率为3.5%，到期日为2025年11月；一般公司债20万科08发行总额为16亿元，票面利率为4.11%，到期日为2027年11月；证监会主管ABS 万科16优发行总额为9.5亿元，到期日为2021年12月。
1-11月，万科境内发行信用债规模为145.26亿元，其中证监会主管ABS规模为75.45亿元，其中公司4月发行的证监会主管ABS利率为2.3%。第三季度利率略有上行，公司8月发行的总额为11亿元的证监会主管ABS利率为3.3%。
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