筑梦科技前沿，共赴发展新程——华泰南京建邺REIT正式发售
2024年11月4日，由华泰证券旗下华泰证券（上海）资产管理有限公司（简称“华泰证券资管”）担任基金管理人和资产支持证券管理人的“华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金”（简称“华泰南京建邺REIT”）正式发售。
华泰南京建邺REIT是南京市首单获批的产业园类基础设施公募REITs项目，其原始权益人和运营管理机构为南京市建邺区高新科技投资集团有限公司（简称“建邺高投”），实际控制人为南京市建邺区人民政府。华泰南京建邺REIT项目预计融资规模为10.224亿元，华泰证券资管将秉承服务发展国家战略的理念，以华泰证券全业务链资源践行金融强国使命，深度服务南京市重点高新产业园区融资需求，以金融力量助力实现“强富美高”新江苏建设。
锚定强国战略，服务优质科创企业
科技立则民族立，科技强则国家强。科技是第一生产力，也是中国式现代化的基础性、战略性支撑。科技产业园区是培育科技创新型企业、发展新质生产力的摇篮，也是区域经济发展的重要引擎，集中的产业集群能够有效促进科技创新成果在产业间渗透，创造立体交织的产业链环，催化区域经济向“知识密集型”焕新升级。
当前，在科技创新型产业基础雄厚的地区，伴随着土地供给难度的持续提升，产业地产市场已进入存量更新为主的时代，优质的科技产业园区具备高度稀缺性，投资价值不断凸显。本项目原始权益人建邺高投是南京市建邺高新区最重要的园区开发、建设与运营主体之一，项目底层资产位于国际研发总部园，是建邺区乃至南京市知名的科技研发类产业园区，处于南京市建邺区核心区域，基础设施资产2公里范围内配有5条地铁线路，交通便利，人口结构年轻。根据招募说明书介绍，本项目底层资产为南京建邺国际研发总部园4栋科研设计用房中的部分建筑，项目可租赁面积为119,207.60平方米，根据戴德梁行出具的《估价报告》，截至2024年6月30日，目标基础设施资产估值合计10.16亿元。假设本基金按照模拟可供分配金额的100%向投资者分配，2025年度预测分配金额为人民币5,297.61万元，预测净现金流分派率5.18%。
根据招募说明书，2021-2023年度基础设施项目整体运营收入分别为7,815.54万元、7,806.91万元及9,058.08万元，运营净收益分别为6,108.09万元、6,128.09万元及7,172.57万元。2023年度运营收入较2022年度增长16.03%，并且对应年度运营净收益同比增长17.04%。同时，根据戴德梁行数据，2017年至2022年，南京市优质研发办公的租金水平整体保持相对稳定的趋势，截至2022年，南京市优质研发办公的平均租金为2.08元/平方米/天。2023年，项目所在地建邺区总体租金水平为2.0-3.3元/平方米/天，有望为愿意参与科研办公租赁市场的投资者带来良好的投资体验。
根植老牌经济强省，唱响“强富美高”新篇
江苏省是全国唯一所有地级行政区都跻身百强的省份，人均GDP、地区发展与民生指数均居全国省域第一。作为省会，南京市是长三角地区重要的政治、经济、金融、科教和文化中心，也是国家综合交通枢纽、通讯枢纽和科技创新中心。根据《南京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，南京市将对标国际一流创新城市和地区，建成科技产业创新中心，形成以高新技术企业为主体、高新技术产业为支撑的现代产业体系，全社会研发经费支出占地区生产总值比例达到4%左右，高新技术产业产值占规模以上工业产值比重达到54.5%，整体创新能力进入全球创新型城市行列。
建邺区位于南京市中部，是南京主城八区之一，也是南京市人口结构最年轻的城区。2023年建邺区实现地区生产总值增速全市第一。建邺区是现代服务业创新集聚的新高地，包含4个板块的核心区：江东商贸区、南京新城科技园、河西中央商务区、苏新科创示范区，现已成为南京重要的金融中心核心集聚区、数字经济总部集聚区，连续三年金融业增加值位于全市第一，至2023年底共招引培育市级总部企业55家。基础设施资产所在的新城科技园是南京市主城区最大的高新技术产业园之一，是江苏省和南京市共同打造的南京河西新城现代服务业核心区，区域产业聚焦于“金融+科技服务业”，园区内租户类型绝大多数属于现代服务业，有利于租户之间资源的共享和互补，提高生产效率，增强租户竞争力。
本项目的发行将为老牌经济强省带来全新的省属、市属企业合作案例。作为江苏省属国有控股上市公司，华泰证券坚持回归本源、聚焦主业，积极服务实体经济发展，将公司发展与江苏省区域经济发展紧密融合。华泰证券资管跟随集团引领，深耕符合“强富美高”新江苏发展方向的重点产业，将持续推动华泰南京建邺REIT发行上市等环节，进一步盘活南京市存量基础设施资产，积极服务科技创新与新质生产力发展。
引REITs活水，以金融力量深度服务实体经济
打通科技、产业、金融通道是科技体制改革攻坚的重点内容，也是金融向实的必由之路。截至目前，沪深市场已累计发行11单产业园区类公募REITs（数据来源：沪深交易所、wind，统计时间截至2024年11月1日），此类产品多受益于国家级产业园区规划、高能级城市经济活力，拥有较好的出租率和现金流水平，且具备REITs产品强制高分红、投资门槛较低、流动性较好的特点，已成为投资者多元化配置资产、分散投资风险、致力增厚收益的优质选择。
华泰证券资管长期深耕资产证券化与公募REITs领域行业，此前，已完成华泰江苏交控REIT、华泰宝湾物流REIT等公募REITs产品的发售。公司拥有资产管理和公募基金业务双牌照，具备“投资资管”与“投行资管”特点，在公募REITs业务中同时担任基金管理人及专项计划管理人，使一二级市场、投融资市场充分衔接。未来，华泰证券资管将进一步深化“以远见，伴未来”的华泰REITs专业品牌，积极响应国家“防风险、去杠杆、稳投资、补短板”推进基础设施REITs平稳健康发展的决策部署，完善储蓄转化投资机制、降低实体经济杠杆、推动金融供给侧改革，将专业力量转化为实体经济投融资的效能，与时代共振同频。
新一轮科技革命和产业变革的机遇正在来袭，中国定当乘势而上，自立自强于世界之林。地处中国最具科创活力的城市之一——南京，华泰南京建邺REIT邀请投资人一同见证建邺发展新程，共建科技产业“摇篮”，为科创兴国之路注入汩汩活水。
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风险提示：
一、本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。
二、您应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资者进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式，但并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资者获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。
三、基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本材料所述预估分派率（年化）并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺，并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。华泰证券（上海）资产管理有限公司提醒您基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由您自行负担。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
四、华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）由华泰证券（上海）资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要已通过中国证监会基金电子披露网站（http://eid.csrc.gov.cn/fund）和基金管理人网站（https://htamc.htsc.com.cn）进行了公开披露。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
五、本基金在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、经济周期风险和政策风险。
六、基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利，详见招募说明书等法律文件。
七、基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
八、基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。上市后只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
九、基金价格波动风险。本基金为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
十、基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
十一、终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
十二、税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
十三、基础设施基金相关法律、行政法规、部门规章、规范性文件（以下简称法律法规）和交易所业务规则，可能根据市场情况进行修改，或者制定新的法律法规和业务规则，投资者应当及时予以关注和了解。
十四、本基金存在其他与上市基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。
十五、本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金投资的所有风险。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，对其他可能存在的风险因素也应当有所了解和掌握，并确信自己已做好足够的风险评估与财务安排，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。
十六、本资料中所涉产品由华泰证券（上海）资产管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。
十七、本基金管理人与股东之间实行严格的业务隔离制度，股东不直接参与产品的投资运作。
十八、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
