首创置业折价三成供股：地方国资龙头房企也缺钱？

首创置业（2868.HK）于12月10日盘前公告了供股计划。

根据公告，首创置业计划供股约15.14亿股，占目前总股本的二分之一，具体包括5.1亿股H股供股股份、8.25亿股内资股供股股份以及1.79亿股非H股外资股供股股份。供股将为公司累计筹资约25.46亿人民币（未扣除开支）。

认购价为每股H股供股股份1.87港元、每股内资股供股股份人民币1.68元以及每股非H股外资股供股股份人民币1.68元之等值港元。对比公告前一个交易日的收盘价2.77港元/股，1.87港元每股的认购价折价超过三成。

信披资料披露，供股所获资金将全部用于偿还部分现有境内及境外计息债务，例如：

不过，公司表示由于上述部分债务已经偿还，预计将分配部分供股所得款项用于偿还部分其他计息银行借款及/或所发行债券。

由于供股折价幅度超出大部分投资者的预期，首创置业当天的股价大跌11.91%，成交量明显放大。

中报显示负债总额逾1500亿

首创置业核心业务为住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体和土地一级开发， 主要开发区域包括京津冀、长三角以及粤港澳大湾区。

最新披露的11月销售数据显示，首创置业当月实现签约金额86.8亿，其中京津沪地区47.9亿。1-11月累计实现签约金额688.3亿，同比增长21.0%。从签约区域构成来看，北京、天津两地的占比超过五成，其他占比较大的区域还包括上海、昆山、沈阳以及深圳等。

根据2019年中期报告的披露，截至2019年6月30日，首创置业的负债总额约为1532.36亿，其中贷款和公司债券共计1015.58亿，相比2018年底的885.50亿同比增长约14.69%。在731.96亿的流动负债构成中，短期借款为24.33亿、一年内到期的非流动负债金额226.74亿。同时，公司账上拥有货币资金373.87亿。

发行永续债，降低负债率

首创置业通过多种渠道进行融资，包括银行贷款、公司债券、票据以及权益工具等。截至2019年中期，公司的资产负债率（总负债除以总资产）为78%，在以高杠杆为特征的房地产上市企业中并不十分突出。

但是，如果把公司股东权益中金额达165.72亿的永续债进行重新分类，那么首创置业的整体负债率将会有明显上升。

按照一般定义，永续债是指没有明确到期时间或到期时间非常长的债券。会计准则规定，当满足一定的条件后（如发行人拥有赎回选择权或续期选择权、可以无条件推延付息、没有担保条款、没有债权人回售条款等），发行人可以把永续债放入资产负债表的股东权益项，从而达到降低企业整体杠杆率的目的。

在首创置业的案例中，如果把165.72亿永续债划为负债，那么由此计算得到的资产负债率将达到86.92%，上升超过八个百分点。这可能较好的解释了公司此次供股的目的之一，即“透过降低本集团的资产负债率及相关财务成本，提高本集团财务资源的质量。”

2019年11月初，首创置业公告赎回于2014年12月发行的金额为4.5亿美元的高级永续资本证券。紧接着同一个月内，公司公告又将发行5亿美元次级有担保永续证券，票面利率为5.75%。

2019年港股市场供股概述

根据Wind数据，除了首创置业，今年以来还有十多家港交所上市企业进行供股，其中金风科技的募资总额最多，超过10亿港元。其他企业中，除了荣晖国际、伯明翰体育、环球实业科技、辰兴发展这四家，供股募资总额均在1亿港币以下。

上述企业中，只有辰兴发展同属房地产行业，其在2019年年初供股1亿股，募资1.5亿港元。值得一提的是，辰兴发展的供股认购价只相较最后收市价折让约5.66%，明显小于首创置业。（CJT）

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