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2020年是物业管理公司（以下简称“物管公司”）集中上市大年，当年共有16家物管公司成功IPO，上市速度明显提升。新华财经和面包财经根据公告数据对已上市物管公司核心指标进行了排行。

截至2020年12月31日，已上市物管公司达39家，其中，招商积余、南都物业、新大正在A股上市，其余36家企业在H股上市。39家上市物管公司总市值约为7644.28亿港元（3家A股公司市值按汇率折算为港元），平均市值为196.01亿港元，中位市值为65.71亿港元。在2020年登陆资本市场的物管公司中，有5家2020年末市值排名位于TOP10，分别为恒大物业、华润万象生活、融创服务控股、金科服务和世贸服务。

2020年上半年，36家上市物管公司（卓越商企服务、第一服务、合景悠活未公布2020年上半年业绩，下同）合计实现营业收入535.63亿元，归属普通股东净利润合计为78.85亿元，归属普通股东的净利率平均值为14.42%，较2019年增长2.51个百分点。

截至2019年末，37家上市物管公司（南都物业、新大正未公布在管面积，下同）中，彩生活、保利物业、碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、绿城服务、招商积余、中海物业和金科服务在管面积均突破了100百万平方米。

上市物管公司总市值逼近8000亿港元

截至2020年12月31日，39家上市物管公司总市值约为7644.28亿港元，平均市值为196.01亿港元，中位市值为65.71亿港元。其中，碧桂园服务是唯一一家市值超过1000亿港元的物管公司。

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图1：截至2020年12月31日39家上市物管公司市值排名

2020年登陆资本市场的物管公司中，有5家2020年末市值排名位于TOP10，分别为恒大物业、华润万象生活、融创服务控股、金科服务和世贸服务。这5家物管公司在2020年末的市值分别为966.49亿港元、820.56亿港元、532.56亿港元、407.38亿港元和282.73亿港元，排名分别位列第2位、第3位、第4位、第6位和第10位。

从市值分布来看，截至2020年12月31日，TOP5物管公司总市值合计约4316.3亿港元，占已上市物管公司总市值的比例约为56.46%；TOP10物管公司总市值合计约5936.96亿港元，占已上市物管公司总市值的比例约为77.67%；TOP20物管公司总市值约7180.47亿元，占已上市物管公司总市值的比例约为93.93%。

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图2：Top5、TOP10、TOP20上市物管公司合计市值

2020年上半年营收：碧桂园服务、恒大物业、绿城服务排前三

2020年上半年，36家上市物管公司合计实现营业收入535.63亿元，归属普通股东净利润合计为78.85亿元，归属普通股东的净利率平均值为14.42%，较2019年增长2.51个百分点。

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图3：2020年上半年36家上市物管公司营业收入、净利润与净利率

从2020年上半年的归属普通股东净利率来看，物管企业的盈利能力相差较大。恒大物业、滨江服务、金科服务、烨星集团、鑫苑服务、碧桂园服务、祈福生活服务、奥园健康、蓝光嘉宝服务的归属普通股东净利率较高，均超过了20%。中海物业、新大正、绿城服务、中奥到家、弘阳服务、银城生活服务、浦江中国、招商积余的归属普通股东净利率较低，均低于10%。整体来看，物管行业盈利能力有所提升。

经营现金流净额同比转正 

受疫情冲击，物管行业凭借稳定的现金流和抗周期性，价值得到重估。2019年上半年，前述36家上市物管公司经营活动产生的现金流量净额为-1.14亿元。2020年上半年，这36家物管公司经营活动产生的现金流量净额为30.77亿元，同比转正，并实现了较大幅度增长。

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图4：36家上市物管企业经营活动产生的现金流量净额排名

从PE估值来看，截至2020年12月31日，39家上市物管公司平均PE-TTM为38.87倍，中位数为31.13倍。整体来看，39家上市物管公司在PE估值上呈现出较大差异，其中华润万象生活PE-TTM为146.6倍，中奥到家PE-TTM仅为4.85倍。

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图5：2020年12月31日39家上市物管公司PE-TTM估值排名

彩生活、保利物业、碧桂园服务在管面积位列前三

截至2019年末，37家上市物管公司中，彩生活、保利物业、碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、绿城服务、招商积余、中海物业和金科服务在管面积均突破了100百万平方米。

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图6：截至2019年末37家上市物管公司在管面积

2021年1月5日，住房和城乡建设部等十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求，意在加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级。

分析人士认为，物管行业的长期价值将不再单单取决于规模，而是从规模、盈利能力、科技、品牌、服务等诸多方面综合考虑。未来物业管理行业发展将不止于基础物管，管理广度、密度和服务质量上也对物管企业提出了更高的要求。目前，物管行业市场格局还相对分散，无论从规模、品质还是模式的角度，尚未出现绝对领先者，而率先实现突围的龙头企业或将享有较高的溢价。

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