【读财报】荣盛发展：前三季度增收不增利 “三道红线”越线两道

荣盛发展近日发布2020年三季报。公告显示，2020年前三季度，荣盛发展实现营收436.62亿元，同比增长12.42%；实现归母净利润44.05亿元，同比下降9.9%。

截至2020年三季度末，公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍，“三道红线”仅有现金短债比勉强达到监管指标。

2020年8月18日，荣盛发展旗下物管子公司荣万家生活服务股份有限公司（以下简称“荣万家”）收到中国证监会批复，获核准发行不超过约1.75亿股境外上市外资股。完成本次发行后，荣万家可到香港联合交易所主板上市。

毛利率下降 业绩表现稍显逊色

2020年前三季度，荣盛发展实现营收436.62亿元，同比增长12.42%；实现归母净利润44.05亿元，同比下降9.9%。其中，公司第三季度实现营收175.08亿元，同比增长20.93%，环比下降2.44%；实现归母净利润14.59亿元，同比下降24.92%，环比下降29.31%。

报告期内公司营收的增长主要来源于结转规模的提升。截至2020年9月末，荣盛发展预收款项和合同负债合计为799.08亿元，同比下降9.53%。

荣盛发展前三季度归母净利润增速下降的主要原因在于：1、盈利能力有所下滑，综合毛利率较去年同期下降了2.5%至28.8%；2、成本管控能力下降，报告期内销售费用同比增长12.65%，管理费用同比增长13.52%； 3、期内处置的资产较少，投资收益由去年同期的1.81亿元滑落至当期的-0.25亿元。

图1：2016前三季度-2020年前三季度荣盛发展营收、归母净利润及同比增速

销售数据环比回落 拿地成本抬升

2020年前三季度，荣盛发展累计实现签约金额737.12亿元，同比增长8.67%；累计实现签约面积671.42万平方米，同比增长5.95%；签约均价10978.52元/平方米，同比增长2.57%。其中，公司第三季度实现签约金额254.87亿元，同比上升19.94%，环比下降25.78%；实现签约面积237.2万平方米，同比上升12.4%，环比下降20.63%；签约均价10744.94元/平方米，同比上升6.71%，环比下降6.49%。

图2：荣盛发展房产销售情况

2020年前三季度，荣盛发展累计新增土地面积269.27万平方米，同比下降35.23%；新增土地总价246.44亿元，同比下降5.61%。其中，公司第三季度新增土地面积44.32万平方米，同比下降57.56%，环比下降62.92%；新增土地总价38.27亿元，同比上升10.03%，环比下降71.04%。

图3：荣盛发展新增土地情况

根据Wind数据，2020年前三季度，荣盛发展累计新增计容面积570.42万平方米，同比下降31.41%；新增土地平均楼面价4077.87元/平方米，同比上升70.39%。其中，公司第三季度新增计容面积102.99万平方米，同比下降50.5%，环比下降62.24%；新增土地平均楼面价4958.31元/平方米，同比增长241.44%，环比增长3.3%。

图4：荣盛发展新增土地计容建筑面积及平均楼面价

“三道红线”：两道越线 一道勉强达标

住房城乡建设部、人民银行于2020年8月召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“两线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

2020年上半年末，荣盛发展剔除预收款后的资产负债率[（负债合计-预收款项-合同负债）/（资产总额-预收账款-合同负债）]、净负债率[（短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券+应付票据-现金及现金等价物）/所有者权益]、现金短债比[货币资金/短期有息债务]分别为74.96%、96.7%和0.97倍。

截至2020年三季度末，公司剔除预收款后的资产负债率较上半年末上升0.3个百分点至75.26%；净负债率上升3.83个百分点至100.53%；现金短债比提升至1.06倍。“三道红线”仅有现金短债比勉强达到监管指标。

分拆旗下物管子公司荣万家赴港上市

2020年8月18日，荣盛发展控股子公司荣万家收到证监会《关于核准荣万家生活服务股份有限公司发行境外上市外资股的批复》，获核准发行不超过约1.75亿股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，荣万家可到香港联合交易所主板上市。

根据公司公告，截至2019年12月31日，荣万家共管理251个物业管理项目，在管总建筑面积为48.4百万平方米，覆盖中国15个省、直辖市及自治区的31个城市；总合约建筑面积为75.6百万平方米，覆盖中国19个省、直辖市及自治区的52个城市。

图5：2020年年初至10月26日赴港上市物管企业

截至10月26日，2020年以来赴港上市的物管企业已逾20家。2020年7月，国务院印发《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知》，“通知”中提出将物业管理纳入改造计划并作为长效机制建立起来的指导意见。业内预期，相关指导意见将为物业管理行业提供长期稳定的市场拓展空间。

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