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招商蛇口20日披露的三季报显示，公司2020年1-9月实现营收501.18亿元，同比增长96.21%；实现归母净利润21.92亿元，同比下降56.96%。整体呈现增收不增利的现象。

但从第三季度单季来看，公司实现营收257.98亿元、归母净利润12.78亿元，同比分别增长191.31%和557.14%，单季业绩明显回暖。另外值得一提的是，招商蛇口前三季度经营活动产生的现金流量净额为102.45亿元，同比增长12.73%，大幅高于同期的净利润水平，现金流状况整体较好。

截至2020年三季度末，招商蛇口剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为59.11%、36.83%和1.02倍，均达到“三道红线”监管要求。不过，公司的现金短债比曾在2020年中期出现过低于1倍的情形。

毛利率下降、投资收益减少等因素拖累前三季度利润增长 

招商蛇口于2015年12月通过换股吸收合并招商地产完成A股上市。上市以来，公司营收、利润规模逐年增长。其中，营业收入从2015年492.22亿元上升至2019年976.72亿元，同期的归母净利润从48.50亿元上升至160.33亿元，年均复合增速分别为18.69%和34.84%。

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图1：2015年至2020年前三季度招商蛇口营收、归母净利润

2020年1-9月，招商蛇口实现签约销售金额1901.76亿元，同比增加17.36%；实现签约销售面积821.30万平方米，同比减少1.41%。

财务表现上，公司2020年前三季度实现营收501.18亿元，同比增长96.21%；实现归母净利润21.92亿元，同比下降56.96%。对于增收不增利的原因，公司给出了三方面原因：1、报告期内，受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降；2、疫情期间，公司对租赁物业采取了减免租金等措施，导致园区业务利润同比下降明显；3、上年同期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

研究发现，招商蛇口2020年前三季度的毛利率为24.32%，相比2019年同期的36.00%明显下降。拉长时间来看，公司2020年前三季度的毛利率也处于2015年三季度末以来的最低水平。

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图2：2015年三季度末至2020年三季度末招商蛇口销售毛利率、销售净利率

此外，招商蛇口2020年前三季度产生的投资收益为7.63亿元，相比2019年同期的48.19亿元明显下降，原因为项目整体转让收益及权益法投资收益同比减少。

不过有利的一点是，招商蛇口2020年第三季度实现营收257.98亿元、归母净利润12.78亿元，同比分别增长191.31%和557.14%，业绩呈明显回暖趋势。与此同时，公司第三季度经营活动产生的现金流量净额为132.36亿元，同比大增337.54%。

“三道红线”全部达标 

住建部、人民银行曾于2020年8月召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，分别对应三个指标均超阈值、两个指标超出阈值、一个指标超出阈值以及三个指标均不超阈值四种情形，每一档均规定了有息负债的增速限制。

按照招商蛇口最新披露的三季报以及Wind数据，公司截至2020年9月末剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为59.11%、36.83%和1.02倍，均达到“三条红线”监管指标要求。

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图3：2019年一季度至2020年三季度招商蛇口三道红线达标情况

根据新华财经和面包财经的统计数据，公司的现金短债比指标曾在2020年中期出现过低于1倍的情形，但最新的三季报已重新回到1倍以上。

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图4：2019年销售金额排名前45名上市房企截至2020年上半年的现金短债比数据

值得一提的是，按照截至2020年半年报的数据，在2019年销售金额排名前45名的上市房企中，三项指标全部达标的房企只有5家，分别是中国海外发展、华润置地、龙湖集团、保利地产和金地集团。三季报披露后，招商蛇口加入其中。

逾70亿购买南油集团剩余股权获证监会通过 加码前海片区 

招商蛇口曾于2020年6月公告拟发行股份、可转换公司债及支付现金向深投控购买其持有的南油集团24%股权。交易完成后，南油集团将成为公司的全资下属公司。公告显示，南油集团作为招商前海实业的19家股东之一，间接享有前海自贸投资在前海片区的权益。

2020年1月，招商蛇口控股下属子公司与前海管理局下属前海投控共同完成了对前海自贸投资的增资。增资后，前海自贸投资间接拥有位于深圳前海妈湾约80.62万平方米的土地使用权。招商蛇口此次收购南海集团剩余股权，有利于提升其在前海片区享有的资源价值。

但购买资产预案公告之后，随着资本市场环境变化，招商蛇口对交易方案作了调整，拟取消募集配套资金安排，改为全部通过发行股份、可转换公司债的方式进行支付。根据最新交易方案，南油集团24%股权的交易对价为70.35亿元。

2020年9月23日，招商蛇口公告其发行股份、可转换公司债券购买资产事项获得证监会无条件通过。

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