image.png浦东“四朵金花”之一的陆家嘴(600663.SH)日前发布了半年报业绩。公司实现营业收入81.89亿元,较上年同期增长23.87%;实现归母净利润20.47亿元,较上年同期增长11.34%。净利润连续多年保持增长。

在不少上市房企面临去杠杆压力的当下,坐拥优质物业资源和融资成本优势的陆家嘴,无论是营收还是资产负债规模都保持扩张趋势。

公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商,除了在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量经营性物业,目前公司已将业务扩展至上海前滩国际商务区、天津以及苏州。2005年-2019年上半年,公司持有的经营性物业已由15万平方米增长至264万平方米。

 房地产销售为核心收入来源

财报显示,2019年上半年,公司仍以商业地产为核心。以产品类型来划分,主要是住宅类房地产的销售、商业房地产的租赁及转让。另一方面,公司以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三家持牌金融机构,来发展公司的金融服务业务。

以下为2019年半年报中披露的各个业务营收情况: 

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截至2019年6月30日,陆家嘴房地产销售收入为48.75亿,较上年同期增加27.49%,占2019年上半年总收入的59.95%。

陆家嘴的房地产销售主要由是住宅物业和办公物业销售两部分组成。2019年上半年各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元。其中,住宅物业实现销售收入10.98亿元,办公物业实现现金流入2.95亿元。

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从上年半年的销售面积来看,其贡献主要来自于前滩东方逸品(前滩34号地块住宅)、天津海上花苑东标段及其他存量房、存量车位的销售。公司累计住宅物业合同销售面积1.17万平方米,合同金额为6.16亿元,在售项目整体去化率为61%。

办公物业则主要来自东方汇及浦东金融广场2号办公楼项目的现金收款,并于报告期内完成了浦东金融广场2号办公楼销售结算及交付。

中报显示,截至2019年6月底,陆家嘴达竣工项目3个,新开工项目2个,续建项目8个以及9个前期准备项目。其中,3个竣工项目总建筑面积15.88万平方米,为前滩34号地块、陆悦坊(花木04-15地块)、苏州大地块环境景观。

 物业租赁:成熟物业总建筑面积增长26% 

除房地产销售,陆家嘴另一项较大的业务则是物业租赁。

截至2019年6月末,公司持有物业总建筑达263.53万平方米,较上年同期增长1.3%。而运营一年以上的成熟物业总建筑面积达220.74万平方米,较2018年同期的175.13万平方米增长达26.04%。

以下为半年报中陆家嘴目前持有可供出租物业:

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陆家嘴的办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。截至2019年6月30 日,公司持有的甲级写字楼总建筑面积为163.3万平方米,同比上年增长2.82%。而成熟的甲级物业总建筑面积为155.93万平方米,较上年同期增长了35.76%。研发楼建筑面积基本与上年持平。

中报显示,2019年上半年度租赁现金流入15.98亿元,比2018年上半年增长0.77亿元,同比增幅5%。从平均租金来看,上海地区的甲级写字楼每天每平米为8.57元,较上年同期增加0.25元,但期末出租率却较上年同期下降5%至89%。

 资产处置贡献部分净利润 

从近几年的业绩来看,陆家嘴的营收与归母净利润均在不断增长。截至2019年6月末,实现营业收入81.89亿元,较上年同期增长23.87%;实现归母净利润20.47亿元,较上年同期增长11.34%。

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中报显示,2019年1月10日,陆家嘴根据此前与支付宝(中国)网络技术有限公司签署的《预售合同》,将浦东金融广场2号办公楼转让给支付宝公司。在本报告期内,公司完成了该办公楼销售结算及交付。本次交易金额为22.69亿元,预计实现归属于母公司净利润约人民币5.8亿元。如果扣除以上净利润,今年上半年公司的归母净利润或将录得同比下滑。

 有息负债较年初增长近60亿 

中报显示,陆家嘴的有息负债主要由五部分组成:短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。截至2019年6月30日,有息负债余额为354.93亿元,占2019年上半年公司总资产的42.2%,较上年末295.78亿增加20%。

其中,短期贷款(含一年内到期的长期贷款及中期票据)为127.93亿元;长期贷款为102.24亿元;中期票据为40亿元;应付债券(公司债)50亿元;其他有息负债为34.76亿元,全部为华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划。

以下为陆家嘴持有的未到期债券: 

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此外,5月23日公告显示,陆家嘴到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》决定接受公司超短期融资券注册,上述通知书中明确:本次超短期融资券注册金额为70亿元,注册额度自通知书落款之日起2年内有效。

7月份,陆家嘴发行了10亿元,期限为0.74年的超短期融资债券,票面利率为3.2%。但相较此前2016年7月发行的相同期限超短期融资债券来说,其利率小幅上升了0.45%。(JW)

本文作者:面包财经


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