融创中国：中期利润首超百亿，在售项目八成位居一二线城市

融创中国（1918.HK）于8月22日盘前披露了2019年中期业绩。

细读这份财报发现，公司的营收、利润均呈快速增长态势；上半年合同销售额超过2,100亿，增速是行业的2倍以上；土地储备充裕，为后续发展提供重要支撑；账上现金及现金等价物接近1,400亿人民币，流动性较为充足；同时，新产业布局逐步落子，文旅城、文化项目崭露头角。

以下为中报披露的部分核心数据：

其实如果从更广义的角度来看，在房地产增速下台阶、市场集中度不断提升的行业背景下，融创中国的这份财报或许正好代表了头部房企当前所面临的机遇以及挑战。

 业绩表现：营收、利润增速超60%，毛利率提升至25.19% 

财报数据显示：融创中国上半年实现收入768.4亿、归母净利润102.9亿，分别同比增长64.9%和61.7%。如果剔除业务合并收益及其摊销、金融资产及投资物业公允价值变动损益、非核心业务的资产减值损益等事项的影响，公司实现的归母净利润为126.6亿，同比增速上升至128.4%。

对比已披露中报、且上半年销售额同样位居市场前五名的另外三家房企碧桂园、万科A以及保利地产，融创中国的营收、归母净利润增速均位居第一。

值得一提的是，融创中国的毛利率、净利率同样维持着过去几年以来的上升态势，分别由2017年中报时19.62%、12.10%上升至最新的25.19%、14.47%。这在很大程度上反映了公司产品竞争力、成本管控等综合能力的提升。

具体拆分来看，成本、费用端的营业成本、销售及市场推广成本、行政开支的增速均小于营收增长，因而提高了公司的盈利水平。 

业务构成方面，公司的主营主要包括三大部分，分别是物业开发（销售住宅及商业物业）、文旅城建设及运营、其他所有分部。其中，文旅城建设及运营于2018年底作为一个新的独立分部呈报、而其他所有分部具体包括了物业管理、物业租赁以及装修服务等。

截至2019年6月底，物业开发、文旅城建设及运营、其他所有分部的营收分别为734.17亿、10.77亿以及23.44亿，分别占营收的95.55%、1.40%以及3.05%。

预计在较长的时间段内，物业开发仍将占据绝对的主导地位。

 地产销售：半年卖出超2,100亿，稳居行业前五 

2019年上半年，公司累计实现合同销售金额约2,141.6亿，同比增长11.8%，稳居行业TOP5。

回顾融创中国的发展历史，2016年进入销售爆发期，当年实现销售额1,506.3亿，同比增长120.8%。自此之后，公司一路迈过了2,000亿、3,000亿甚至4,000亿的整数关口。

随着销售增长，公司在行业中的排名也水涨船高。2014年首次进入行业销售排名前十，之后一路高歌猛进，自2017年开始已经连续两年多稳居行业前五名。

值得一提的是，虽然公司上半年11.8%的销售增速相较前两年已经有所放缓，但这是在房地产调控力度不减、融资逐步收紧，且同期全行业销售额同比仅增长5.6%的背景下所取得，并不算容易。

展望2019年下半年，融创将有超过420个项目在售，总可售资源预计超过人民币5,700亿，其中超过80%位于一二线城市。

 土地储备：货值2.82万亿，重点布局一二线城市 

如果说合同销售金额代表的是过去的经营成果，那么土地储备指向的就是未来的销售潜力。

截至6月底，融创中国完成了中国所有一线、二线及强三线城市的全国化布局，最终形成了北京区域、华北区域、上海区域、西南区域、东南区域、广深区域、华中区域以及海南区域这八大区域。

截至公告期末，公司连同其合营公司及联营公司的土地储备约2.13亿平方米，土地储备货值约2.82万亿，其中超过83%位于一二线城市，平均土地成本约4,307元/平方米。

按照土储面积排序，公司布局的前十大城市分别为重庆、青岛、天津、济南、武汉、成都、郑州、昆明、西安以及杭州。其中，布局最多的重庆、青岛、天津以及济南四个城市的总土地储备均超过了1,000万平方米。

考虑到公司2018年、2019年上半年的销售额分别为4,608.3亿以及2,141.6亿，这些土地储备足够公司未来多年的开发。

更为重要的是，在“房住不炒”的调控总基调下，充足的土储能够使融创拥有相对更好得心态以选择拿地时机，从而更能够把握机会或者应对市场风险。

对比行业老大哥万科来看，后者截至2019年6月底在建项目和规划中项目的总建筑面积约为1.53亿平方米，明显少于融创中国的土地储备。

 流动性：账上现金充足，国际三大评级机构上调评级 

另外，房地产作为高杠杆、周期性行业，负债、现金情况也需要重点关注。

最新数据显示，截至报告期末，融创中国账上拥有现金及现金等价物（包括受限现金）1,380亿，同比增加14.8%。从过去几年的趋势来看，账上现金呈现出稳步增长的态势。

值得一提的是，这一现金规模足以覆盖公司一年内到期有息负债超1.1倍，覆盖下半年到期有息负债超3.1倍。

从融资角度来看，根据不完全统计，公司2019年以来共发行五期美元优先票据，合计金额接近30亿美金。其中一个很明显的特征是，票面利率呈现逐步下降的趋势，由最高的8.375%下降至最新一期的7.25%。

这对公司节省融资成本，进而提升利润将提供不少助益。同时，或许也从侧面反映了市场上的投资机构对公司价值的逐渐认可。 

融创中国还在半年报中提到，基于对公司经营态势、充足流动性以及杠杆率长期下降趋势的认可，三家国际评级机构在2019年4月再次提升公司评级，其中穆迪将公司主体评级由B1上调至Ba3，展望稳定；标普将公司主体评级由B+上调至BB-，展望稳定；惠誉将公司主体评级由BB-上调至BB，展望稳定。

随着土地稀缺性进一步提高、体量变大，房企之间的竞争将更多体现为综合实力的较量，其中重要的一环便是资金成本。对于融创中国来说，边际降低的融资成本或将有利于提升公司长期的竞争力。

 新业务布局：文旅、文化业务齐发力 

需要指出的是，随着经济增速放缓、城镇化水平提高，房地产行业也进入了一个增速逐步放缓，市场集中度不断提升的阶段。

官方统计数据显示，2019年1-6月全国商品房销售额为70,698亿，同比增长5.6%；商品房销售面积75,786万平方米，同比下降1.8%。两者均较前几年同一时间有所回落。

同时，根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》，截至2018年底，百强房地产企业的销售总额为8.72万亿，市场份额上升至58.1%，相较上年提升10.6个百分点。

面对这一行业趋势， 融创中国在聚焦地产主业的同时，结合自身的优势未雨绸缪，加速布局融创文旅、融创服务以及融创文化等相关产业，提出了“中国家庭美好生活整合服务商”的长期愿景。

从公司各类新业态的布局时点可以看到，2015年以来呈现明显的加速趋势：

值得一提的是，广州融创文旅城、无锡融创文旅城这两大项目均在2019年上半年开业，新业态布局初见成效。融创文化则于8月21日宣布战略控股梦之城，公司将拥有后者丰富的动漫IP矩阵并进行深度开发。

在土地储备、签约销售额、资产和利润规模等核心指标稳居房企第一阵营之后，融创的中报显示出新的特征：在成为行业龙头公司之后，不仅仅追求速度，还要在资产规模、流动性和利润之间取得平衡。（CJT）

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