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今年以来股价强劲,市值抵达千亿关口的新城控股(601155.SH)于日前收到了上交所一份长达7页,涉及16个问题的年报事后审核问询函。

根据文件,交易所要求公司在利润情况(投资性房地产公允价值变动收益等)、资金往来情况(关联方、合作方的应收应付款项增长较快等)、现金流与货币资金(货币资金余额与长期借款、短款借款同时较快增长)、房地产开发业务等方面作进一步披露。

第二天,新城控股的股价大幅低开后一路走低,并最终收跌5.70%。不过,截止4月8日收盘,公司股价今年仍然累计上涨超过了80%。

翻查问询函中这16个问题,可以发现很大部分是房地产企业中普遍存在的。我们试着挑选其中较为重点的问题进行分析。其中诸多问题都涉及到上市公司是否通过各种方式“调节利润”。

 投资性房地产公允价值变动收益达28.09亿 

交易所提出的第一个问题是新城控股2018年产生了投资性房地产公允价值变动收益28.09亿,同比增长209.02%,占当年归母净利润的26.78%,需要公司解释这一变动的合理性以及利润快速增长的可持续性。

翻查新城控股2018年年报可以发现,对公司当年利润贡献最大的公允价值变动是在建投资性房地产和完工投资性房地产这两大部分。

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进一步分析可以发现,公司2016-2018年的投资性房地产公允价值变动收益,分别为5.82亿、9.09亿以及28.09亿,占当年归母净利润的占比持续高于15%。

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 报表合并疑云 

第2、3两个问题涉及到新城控股的报表合并。其中,公司通过收购许昌市昱恒房地产开发有限公司1%股权以及进行协议约定的方式,将持股32.38%的许昌昱恒纳入合并报表范围。与此同时,公司却没有把多家持股比例超过50%的合(联)营企业纳入合并报表。对于这一问题,交易所需要公司说明上述处理是否存在调节利润的考虑。

值得重点指出的是,由于合营企业转子公司,公司当年录得6.77亿投资收益,占2018年归母净利润的6.45%。

 高企的利息支出资本化比例 

下一个问题关于利息支出资本化。由于房地产行业的经营特性,普遍存在开发周期长,借款费用前置的问题,所以利息支出以一定比例资本化存在较大的合理性。但是,由于每家企业的经营情况、会计处理方式千差万别,导致在具体的利息资本化比例方面存在较大的不同。

2018年,新城控股产生资本化利息支出88.5亿,同比增长428.99%,分别占总利息支出和归母净利润的94.58%、84.36%,相比公司2017年的77.45%和27.75%有着较大涨幅。

对比来看,行业龙头万科A(000002.SZ)在2018年的利息资本化金额为59.64亿,占总利息支出的42.16%,明显低于新城控股。

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 坏账计提比例偏低? 

公司的其他应收款坏账计提也受到了交易所的关注。年报显示,新城控股账上有累计达448.68亿的其他应收款,其中应收苏州聿盛房地产开发有限公司等欠款方的其他应收款账龄超过一年,但坏账计提比例分别为0.1%或1%,计提比例明显偏低。

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除了上述影响公司归母净利润的因素,新会计准则的采用也使得公司2018年的营收和归母净利润分别增长了34.20亿和6.62亿。因此,交易所需要公司说明在新会计准则下,收入确认政策、确认时点和确认依据相较往年有何具体调整,并量化分析相关影响。

 向关联方借款利率高于平均融资成本 

前面主要讲了影响新城控股2018年利润确认的因素,这一部分涉及公司与关联方、合作方的资金往来情况。

截至2018年底,公司应付间接控股股东新城发展控股有限公司及其子公司的计息款项为22.22亿,利率水平8%,高于公司当年的平均融资成本6.47%。因此,交易所请公司披露是否存在侵害公司利益的行为以及从间接控股股东及其子公司借款融资的必要性。

另外,新城控股的其他应付款和其他应收款金额分别达到了479.22亿、453.26亿,其中来自于关联方和少数股东款项的占比较大。因此,公司需要进一步披露上述款项形成的原因和业务背景、同时披露其与少股股东间是否存在关联关系等。

 现金流持续为负的原因? 

第三部分涉及到公司现金流和货币资金情况。

交易所通过计算新城控股2016-2018年的经营活动和投资活动现金流净额之和发现,该指标三年皆为负值且还在持续扩大,分别达到了-6.1亿、-102.41亿以及-161.96亿。因此,需要公司披露各细分房地产开发业务的现金流情况、经营活动和投资活动现金流紧张的原因以及后续拟采取的应对措施。

根据年报数据的披露,我们分别统计了公司近三年经营活动和投资活动产生的现金流净额情况: 

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在这份问询函中,交易所还对新城控股大存大贷的问题提出了疑问。根据年报,公司账上有现金454.09亿,其中银行存款占据了88.10%。但与此同时,公司长期借款、短期借款合计达到了259.39亿。因此,需要公司进一步披露货币资金受限情况以及拥有大额银行存款的情况下为什么利息收入只有1.87亿等。

 存货1455.73亿,部分业务毛利率下降 

第四部分涉及到公司具体业务的经营。

交易所指出,截至2018年底,公司账上有存货1455.73亿,同比增长90.59%。基于此,需要公司披露房地产开发业务去化情况和存货情况的区域分布特征以及说明房地产业务收入的确认时点、确认依据、快速增长的原因以及是否具有可持续性。

另一方面,新城控股2017年和2018年的物业出租及管理业务的营收分别增长了131.05%、117.24%,但毛利率分别下降10.20和1.74个百分点,需要公司解释毛利率下行的具体原因。

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基于房地产行业本身的经营特性,确实存在较大的会计调节空间,此次交易所提出的问题便是其中的典型。

由于新城控股的这些问题还没有定论,需要等待公司后续的回复。但通过这个案例,或许有助于投资者在对房地产行业内其他公司进行分析研究时更能够有的放矢。(CJT)

本文作者:面包财经

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