时代中国控股半年报：营收连续两年下降 三道红线维持“黄档”

时代中国控股此前发布2021年中期报告，报告期内，公司实现营业收入136.38亿元，同比减少8.6%；实现归母净利润16.29亿元，同比增长6%。

“三道红线”方面，截至2021年上半年末，公司剔除预收款后的资产负债率尚未达标，仍属于“黄档”房企。

值得一提的是，近期公司财务负责人频繁更替。2020年7月，首席财务官黄永年仅任职1年后被替换。另外，公司财务总监陶成江于2021年3月离职。

销售面积增长略显疲软 营收连续两年下降

时代中国控股是一家广东省房地产开发商，主营业务为物业开发、城市更新、物业租赁。

2021年上半年，公司合同销售额达到453.8亿元，同比增长39.3%；合同销售面积为234.9万平方米，与去年同期基本持平。其中，广东省贡献销售额逾420亿元，占总合同销售额的90%以上。

根据国家统计局资料，今年上半年全国商品房销售面积达8.86亿平方米，同比上涨27.7个百分点，房地产全行业成交量价齐升。相比之下，公司的销售面积表现则略显疲软。今年5月以来，公司销售面积出现负增长，且同比降幅逐步扩大。根据最新披露经营数据，公司2021年1-7月累计实现销售面积272.3万平方米，同比下降6.33%。

图1：2021年1-7月时代中国控股月度销售面积及同比增速

从财务表现来看，时代中国控股2021年上半年实现营收136.38亿元，较2019年、2020年同期分别下降14.5%、8.6%。公司表示，营收下滑主要是由于本期间物业交付面积较2020年同期减少。

受益于本期间确认毛利率较高的城市更新业务收入，公司毛利率逆势提升，由去年同期的26.9%上升至33.3%，使得公司归母净利润较去年同期增长6%至16.29亿元。

拿地速度有所放缓 已竣工库存面积持续增长

在“稳地价，稳房价，稳预期”的政策基调下，时代中国控股的拿地节奏较两年前有所放缓。2021年上半年，公司于广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆以及南京购入7幅地块，土地收购成本总额约为35.43亿元。拿地强度方面，在金额口径下，公司2021年上半年拿地强度仅为7.81%，较去年同期下降5.29个百分点。

图2：2017H1至2021H1时代中国控股拿地强度

分析发现，公司当期地货比（权益拿地均价/销售均价）处于较低水平，较去年同期的33.19%下降约21个百分点。2019年以来，公司地货比维持在35%以下，一定程度上说明公司未来结转收入时毛利率可能得到提升。

图3：2017至2021H1时代中国控股地货比

截止2021年上半年末，公司总土地储备约为21.7百万平方米，与去年同期持平，其中约90%的土地集中在广东省。

从企业披露的近几年的项目明细来看，时代中国控股的已竣工库存面积持续增长。截至2021年上半年末，公司已竣工建筑面积为320万平方米，其中停车场及配套设施占比过大，达到约64%。

公司为减少停车场及配套设施库存面积，一边捆绑，一边促销。根据CRIC调研，时代中国部分楼盘存在捆绑车位销售的现象，另外在6月，时代中国控股推出为期一个月的盛夏车位节，活动期间可无忧试停30天，购买车位还可抽送五菱宏光MINIEV。尽管企业“软硬兼施”，库存停车场及配套面积相较期初仍有小幅增长。

发行美元债募资10.5亿美元 剔除预收款后的资产负债率未达标

2021年，公司总计发行境外美元债10.5亿美元，票面利率在5.30%~5.75%之间，相比于之前发行的美元债，融资成本有所下降。Wind数据显示，2021年内地房企发行的海外债券票面利率平均值为6.82%，高于时代中国控股。

图4：时代中国控股待偿还美元债明细

中报显示，截至2021年6月30日，时代中国控股负债总额同比增长24.43%至1706亿元，资产负债率达到80.68%。根据Wind数据统计，60家已披露2021年中报房地产开发企业的资产负债率中位数为70.17%，低于时代中国控股约10个百分点。

三道红线方面，截至2021年上半年末，时代中国控股剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为76.6%、68.7%和2.5倍。剔除预收款后的资产负债率虽较2020年底下降2个百分点，但仍未达到监管要求的70%以下，属于“黄档”房企。未来，公司或需通过提升预收款结转速度、债务管控等方式达到监管要求。

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