中国金茂：前11月销售额突破两千亿 现金短债比指标触线

中国金茂2020年11月实现房地产销售金额199.80亿元、销售面积76.99万平方米，同比分别增长63.46%和21.01%，增速延续全年较快增长的趋势。2020年1-11月，公司累计销售额突破2000亿元。

2020年截至上半年末，中国金茂剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为66.64%、85.02%和0.60倍。“三道红线”只有两道达标，现金短债比不满足“不得小于1倍”的监管要求。公司未来或需通过加速销售回款、减少有息债务等方式达到监管要求。

2020年以来，中国金茂股价表现弱势。公司股价截至12月18日累计下跌36.03%，而同期内地房地产指数下跌11.98%。这一背景下，中国金茂三位执行董事10月以自有资金合计购入公司股票300万股。

 前11月销售额突破2000亿 单月均价创年内新高 

中国金茂2020年1-11月累计实现销售金额2003.00亿元、销售面积1017.47万平方米，同比分别增长35.14%和49.59%。公司的销售增速明显快于行业整体增速。根据国家统计局数据，全国1-11月商品房销售额148969亿元，同比增长7.2%；商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%。

2020年11月，中国金茂实现销售金额199.80亿元、销售面积76.99万平方米，同比分别增长63.46%和21.01%，维持较快增长趋势。截至2020年11月末，公司还有已认购（未签约）物业销售金额102.91亿元。

另外值得一提的是，中国金茂11月的销售均价为25951.42元/平方米，创2020年以来单月新高。

 “三道红线”两道达标 现金短债比不足1倍 

2020年8月，央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会，以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。

在本次座谈会中，监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念，强调房地产企业需满足：（1）房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%；（2）净负债率不得大于100%；（3）现金短债比不得小于1倍。同时，根据企业三道红线的触发情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位，针对差异化档位的企业，对其后续融资进行要求。

截至2020年上半年末，中国金茂剔除预收款后的资产负债率（（负债合计-其他应付款项和应计款项）/（资产总额-其他应付款项和应计款项））、净负债率（（流动负债中计息银行贷款和其他借款+非流动负债中计息银行贷款和其他借款-现金和现金等价物）/权益总额）、现金短债比（现金和现金等价物/流动负债中计息银行贷款和其他借款）分别为66.64%、85.02%和0.60倍。“三道红线”只有两道达标，现金短债比不满足“不得小于1倍”的监管要求。

2018年中期以来，中国金茂流动负债中计息银行贷款和其他借款的金额整体呈上升趋势，由223.15亿元上升至2020年中期337.45亿元。但另一方面，同一时期公司账上的现金和现金等价物金额由276.74亿元下降至203.60亿元。

上升的计息银行贷款和其他借款以及下降的现金和现金等价物使得中国金茂的现金短债比指标自2018年底以来持续低于1倍。未来，公司或需通过加速回款、减少短期债务等方式实现现金短债比大于1倍的监管要求。

 下半年配售募资约20亿港元 执行董事增持300万股 

公告显示，中国金茂分别在2020年3月和7月完成发行境内无担保中期票据，金额均为25亿元，票面利率分别为3.1%和3.8%，处于市场较低水平。

股权融资方面，中国金茂于8月31日完成配售3.49亿股，占认购后公司总股本的2.74%，股份全部由控股股东中化香港所认购。此次配售的价格为5.70港元/股，公司募资所得款项净额约19.92亿港元，将主要用于偿还债务以及用作一般营运资金。

2020年以来，中国金茂股价表现不佳。2020年截至12月18日，公司股价累计下跌36.03%，最新市盈率（TTM）为6.6倍，市净率1.05倍，市值跌至471亿港元。同期，内地房地产指数下跌11.98%。这一背景下，中国金茂三位执行董事于10月12日以自有资金买入公司股票300万股。

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