在土地资源日益稀缺，增量市场规模收缩的背景之下，存量市场如何开发和利用已经成为行业新的热点。政策支持之下，存量价值时代城市更新，正成为房地产行业未来新的风口，众多规模房企已经开始布局探索。

11月3日，融信中国（03301.HK）在城市更新标杆项目——融信海月江潮举办了主题为“寻脉城市发展新力量”的城市沙龙。活动当天，知名学者、机构投资者、来自全国财经媒体等30余人参加了沙龙，共同探讨房地产企业如何抓住城市更新机遇，实现快慢平衡发展。

就在活动举办前的11月1日，融信中国公布了10月销售月报。数据显示，2018年10月单月，融信实现销售金额124.2亿元；前10月累计销售金额946.3亿元，距离“千亿”门槛只差临门一脚。发力产品打造、探索平衡打法、提高经营安全边际，融信正稳健前进。

烟火之处创造业绩“繁华” 

据了解，此次融信城市沙龙活动“落脚地”海月江潮只是融信探索城市更新的一个缩影。截至目前，融信已经创造出福州最具代表性的城市更新项目——双杭城，海月江潮则是福建全省规模最大也是最复杂的城市更新项目之一。

该项目为融信着力打造的城市更新标杆项目，融信希望复兴城市文脉，重现盛市繁华，串联福州烟火，打造福建一个有“温度”的新名片。在骏地设计上海公司总建筑师、合伙人，融信海月江潮的总设计师申鹏看来，海月江潮同其他城市更新项目有着很大的区别，它的核心在四个字“烟火、市井”，里面有历史文物、有改造的商业，还有新造的项目，蕴藏着“生活”。

而正是凭借项目的独特性和历史文化的精准融入，目前海月江潮已经成为了著名的网红景点、打卡圣地，融信成功地打造了一个“最福州”的名片。众所周知，城市更新项目具有很大的挑战性，且一般政府都会青睐实力雄厚的开发商。凭借多年来的良好销售以及品牌影响力打下的基础，融信也获得了政府相关方及市场的认可。

克而瑞数据显示，融信在福州的销售常年占据各大榜单榜首，在福州市场占据着重要的地位。2018年前三季度，公司再次称冠福州，在销售流量榜、权益榜以及大福州房企商品房销售流量榜均获第一名。

从全国范围来看，融信城市更新的体量约700万平方米，位居全国前十，拥有较为丰富的经验。谈及融信参与城市更新的出发点，融信中国第一事业部兼第三事业部总裁余丽娟表示，“第一点要算得过来账，这是所有地产开发商都会考虑的前提。第二个则是情怀，融信在福州做过众多旧改项目，对于海月江潮项目而言，融信想打造一个“最福州”的名片和产品。” 

城市更新3.0模式起航

在余丽娟看来，城市更新的意义可能更多是破旧立新，城市从破旧立新之后应该是拆、改、留并存，尽可能保存原来地标及文化标志的建筑，这可称为城市更新的实践2.0。3.0则是打造城市文化复兴样板、网红的打卡地，再往前一步应该是结合城市的生态环境、人文价值包括社交来用心打造。

“不与市民阶层做切割的‘烟火气’是现在城市更新中越来越关注的方面，福州有丰富的文化和历史，为城市更新提供了很好的资源，海月江潮的打造理念，能够把文化资源和项目较好地融合起来。” 同济大学建筑与城市规划学院副教授、《时代建筑》杂志执行主编徐洁表示。

据悉，融信海月江潮规划总共分三期实施建设，一期规划面积约2公顷，力争2019年春节前完成；二期建设于2019年6月前完成，三期建设于2020年1月完成。届时，一条以商业、居住、旅游、文化等复合功能为主，具有浓郁台江中西合璧建筑文化和典型闽商文化特色的风情街区将亮相苍霞，打造福州“新天地”。

敢于吃“螃蟹”也主动调速求稳

除了前瞻性地发力城市更新、培育未来行业新的业绩增长点，融信还敏锐地洞悉了行业节奏和金融周期，在房地产市场面临拐点之时，成为市场上第一个提出降杠杆的公司，探索并践行规模、利润、杠杆三者平衡发展的战略，不断提高经营的安全边际，为企业在穿越周期的过程中构建了“护城河”。

从上半年相关财务数据来看，融信实现了总债务和净债务双双下降，净负债率下降至1.4x，总资产负债率扣除预收账款不到60%，保持在比较稳妥的位置。

“到今年的10月份，有关的数据还在下降。我们将继续执行年初的降杠杆策略，将净负债率降至1倍以内。基于对宏观政策、经济周期的判断，以及充足、优质的土储在手，融信无需被动拿地支撑未来，公司仍将主动执行审慎的拿地策略。” 融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇表示。

截至2018年上半年，融信在在八大核心城市群布局实现了2517万平米土地储备，合约销售规模同比增长75.7%至545亿元，截至2018年10月末这一数据达946亿元。上半年公司重点布局的杭州、上海、福州是销售额贡献较为突出的城市。“随着郑州、南京、各个城市新的项目陆续推向市场，未来融信会在这些一二线城市会出现多点开花的局面。”倪翔宇称。

从盈利水平来看，融信中国上半年毛利率提升了10.7个百分点至29.3%，毛利润增长至41.86亿元，归母净利润同比增长121.6%至15.24亿。规模稳健增长的同时，公司盈利能力进一步提升。另值得一提的是，上半年融信中国获得相关机构的认可，信用评级稳健上升。6月，融信中国境内主体信用评级提升至最高等级「AAA」；8月，国际信用评级机构穆迪（Moody’s）及标普（S&P）相继将融信中国主体评级展望调至「稳定」。

免责声明：本文不构成对任何人的任何投资建议。
知识产权声明：面包财经作品知识产权为上海妙探网络科技有限公司所有。