中梁控股：资产负债率超监管红线美元债利率处相对高位

作者：面包财经发布日期: 2020-12-14 07:30

作者：面包财经 2020-12-14 07:30

中梁控股此前公告的运营数据显示，公司2020年11月实现合同销售金额180亿元，环比增长12.5%；实现合同销售面积144.2万平方米，环比增长14.81%；销售均价为12500元/平方米，环比下降1.57%。

根据公司2020年上半年业绩报告显示，公司资金紧缺情况有所缓和，现金短债比为1.52，符合红线标准；净负债率为69.91%，符合红线标准；剔除预收款后的资产负债率仍达到80.77%，超过红线标准约10个百分点。

2020年1-11月，中梁控股总计发行境外美元债9亿美元，票面利率在8.75%~9.50%之间波动，在今年以来发行境外企业债的房企中处于较高水平。2020年1-11月，按照Wind一级行业分类，所有内地房企发行的境外公司债票面利率平均值为4.15%。

销售温和增长拿地聚焦二线城市

1993年，中梁控股在浙江温州起家，早期业务主要集中于浙江及江苏地区。2015年开始向长三角扩张，后拓展至全国各地，当前布局覆盖长三角、中西部、海峡西岸、环渤海及珠三角五大经济区。2018年，公司合约销售金额为1015亿元，跻身千亿阵营。2019年7月16日，中梁控股成功在港上市。

2020年11月，中梁控股实现合同销售金额180亿元，环比增长12.5%；实现合同销售面积144.2万平方米，环比增长14.81%；销售均价为12500元/平方米，环比下降1.57%。1-11月，公司累计实现合同销售金额为1487亿元，合同销售面积为1186.6万平方米，累计销售均价为12500元/平方米。

销售依赖单一城市，各区域的业绩贡献差距较大。2020年上半年，中梁控股在长三角区域销售占比为63.5%，中西部占比为22.1%，环渤海占比为7.8%、海峡西岸占比为5.5%，珠三角占比仅为1.1%。公司大本营温州，今年上半年贡献销售额110.65亿元，是唯一销售规模破百亿的城市，其他城市销售额均不到50亿元。

土储方面，按经济区划分，长三角区域仍为大本营。随着棚改红利收紧，三四线楼市红利褪去，中梁开始加大在二线城市的布局。

2020年上半年，中梁控股在买地投资中，二线城市占比为64%，三线城市占比为27%，四线城市占比为9%。按经济区而言，长三角占比为56%；其次为中西部，占比为19%；环渤海占比为15%；海峡西岸占比为8%；珠三角占比为1%。

按项目投资金额计算，拿地排名靠前的城市分别为：杭州、合肥、天津、苏州、温州及重庆。截至2020年6月末，中梁控股在长三角、中西部、海峡西岸、环渤海和珠三角的土储占比分别为45%、34%、10%、9%和2%。

剔除预收款后资产负债率高于监管红线

针对需求层面的部分城市房价上涨过快、供给层面的房地产企业负债率过高等现象，2020年8月，央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会，以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。在本次座谈会中，监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念，亦在对房地产企业的融资进行进一步的标准化管理，在预防行业系统性风险的同时，为“房住不炒”的管理目标搭建有效的落地路径。

为有效实现上述管理目标，“三道红线”以对房企负债管理为管理工具，强调房地产企业需满足：（1）房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%；（2）净负债率不得大于100%；（3）现金短债比不得小于1倍。同时，根据企业三道红线的触发情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位，针对差异化档位的企业，对其后续融资进行要求。

根据中梁控股2019年披露的业绩报告，截至2019年年末，公司总资产为2506.42亿港元，总负债为2273.42亿港元，净资产为233亿港元。剔除预收款后，公司的资产负债率仍高至80.79%，远超“不高于70%”的红线标准。

截至2019年末，中梁控股的短期有息债务为240.05亿港元，而同期的货币资金不足以覆盖一年内到期的短期有息负债，仅有166.96亿港元，现金短债比为0.69，同样明显低于“应不低于1”的红线要求。

净负债率方面，2019年年末，中梁控股该指标为120.86%，同样明显高于监管红线。

今年以来，中梁控股的负债指标有所改观。根据公司今年上半年业绩报告，其资金紧缺情况有所缓和，现金短债比为1.52，符合红线标准；净负债率为69.91%，符合红线标准；剔除预收款后的资产负债率仍达到80.77%，远超过红线标准约10个百分点。