保利物业赴港上市：在管面积近2亿平方米，背靠大树好乘凉？
港交所官网信息显示：保利物业今年8月份已经提交了上市申请。
聆讯资料显示，保利物业是一家具有央企背景的物业管理服务综合运营商。自2014年起公司在中指院的中国物业服务百强企业综合实力排名持续保持前五名，在央企中排名第一。
保利物业于1996年成立，由保利发展控股及保利南方分别直接拥有80%和20%，总部位于广东省。2016年为了筹备新三板挂牌，公司改制成为股份有限公司。2019年4月保利物业终止三板挂牌，为此次港股上市做准备。
聆讯资料显示，保利物业在中国提供物业管理服务超过23年，专注于一、二线城市，并在五大国家级城市群均有布局。截止2019年4月末，公司的合同管理面积达371.4百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，总在管面积为1.98亿平方米。截止2019年4月末，保利物业共管理817项物业，其中包括549个住宅社区及268个非住宅物业。
在管面积1.98亿平方米
在往绩记录期间，保利物业的营收及净利润持续增长。
截止2019年4月末，公司实现营收17.18亿元，较上年同期增长41.94%；实现净利润2.25亿元，较上年同期增长67.71%。
聆讯资料显示，保利物业的经营业绩会受到物业管理业务的再管面积影响，因此，公司收入的增长取决于维持及开发在管面积的能力。而近几年，公司的在管面积也呈持续增长趋势，截止2019年4月末，公司在管面积1.98亿平方米，较上年末增加730万平方米。
目前，公司的大部分物业管理合同均与保利发展控股集团（包括其合营企业及联营企业）开发的物业的管理有关。截止2019年4月末，保利发展控股集团开发的物业占总在管面积的56.2%。此外，保利物业也会通过外拓项目来获得新的物业管理服务。聆讯资料显示，公司来自于外拓项目来源的再管面积稳步增长，其占比由2016年的8.1%提升至2019年4月末43.8%。
物业管理为主，毛利逐渐提升
从具体业务来看，目前保利物业有三条主要业务线：物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。
其中，物业管理服务主要是为业务、住户以及物业开发商提供一系列物业管理服务，包括保安、清洁、绿化、园艺以及维修保养服务，重点服务住宅社区。非业主增值服务则主要是向物业开发商提供增值服务，例如案场协销服务、咨询、承接查验等。社区增值服务是向所管理物业的业主及住户提供社区增值服务，解决彼等的生活及日常需要，如购物协助、领包入住等。
从收入明细来看，公司总收入的增长主要来自于物业管理服务收入的增长。
截止2019年4月末，保利物业物业管理服务实现营收12.11亿元，占总营收的70.5%。而该业务收入增长也主要由于在管面积增加所致。在往绩记录期间，公司主要按包干制收取物业管理费，而按酬金制产生的物业管理服务收入则比较有限。且大部分物业管理服务收入源自住宅社区，截止2019年4月末，住宅社区产生的物业管理服务收入为9.38亿元，占总物业管理服务收入的77.4%。
从地区来看，保利物业的物业管理服务收入主要来自于华南地区，收入占比一直保持在30%以上。截止2019年4月末，华南地区物业管理服务实现营收3.71亿元，占总物业管理服务收入的30.7%。
聆讯资料显示，截止2019年4月末，保利物业的非业主增值服务收入为2.29亿元，其中以案场协销服务为主，该业务实现营业收入1.82亿元，占非业主增值服务收入的79.5%。社区增值服务则实现营收2.78亿元，主要以社区生活服务为主，该业务实现营收1.87亿元，占社区增值服务收入的67.2%。
从毛利率来看，保利物业的三大业务其毛利率均处于增长趋势，而社区增长服务的毛利率水平最高。截止2019年4月末，公司物业管理服务和非业主增值服务的毛利率均为20.4%；社区增值服务的毛利率为48.4%。
外拓项目增长较快，平均管理费收入较低
近几年，保利物业的外拓项目增长较快，无论是在管面积还是收入都出现了明显的增长。
截止2019年4月末，保利物业外拓项目实现营收1.91亿元，较上年同期增长2.95倍。再管面积为8665.2万平方米，较上年末增加550万平方米。如果较2016年的660万平方米来说，增长了约12倍。
但从平均物业管理费来看，外拓项目的平均物业管理费较低。聆讯资料显示，截止2019年4月末，保利物业由保利发展控股集团开发的住宅社区收取的平均物业管理费约为每月每平米2.21亿元，但外拓项目来源开发的住宅社区收取的平均物业管理费每月每平米约1.47元。
超3成合同陆续到期，合同管理面积超50%
由于保利物业的收入主要源自于物业管理合同所进行的物业管理服务产生，如果大量物业合同终止或没有获得重续，那么将对公司的业绩产生较大影响。
聆讯资料显示，公司大多数前期物业管理合同并没有固定期限，业主可通过业主大会选定另一家物业管理服务提供商。而另一种有固定期限的合同则是公司与业务委员会订立的物业管理合同，须于届满时重续。
数据显示，2019年-2021年末，保利物业约有401份合同将陆续到期，占总合同数量的34.1%。其合同管理面积达1.9亿平方米，占总合同管理面积的51.1%。此外，公司于合同到期后仍提供服务的物业管理合同的仅有65份，占合同总数的5.5%。（JW）
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