近日，中交地产发布2022年年报。在营收增长164.52%的同时，公司归母净利润却下滑超八成。

研究发现，2022年中交地产毛利率下降幅度较大，公司营收增加的同时，营业成本增幅同样较快。

截至2022年末，中交地产货币资金约为104.82亿元，同比下降15.26%。公司融资总额为655.93亿元，较2021年末微升4.22%。其中，公司多次向控股股东借款，2022年借款总额已超百亿元。

增收不增利 归母净利润四连降

2022年，中交地产实现营业收入384.67亿元，较上年增长164.52%；实现利润总额21.83亿元，较上年同期增长43.36%；实现归属于上市公司股东净利润0.34亿元，较上年同期减少85.60%，已连续四年下降。

销售数据方面，中交地产在2022年实现签约销售面积195.78万平方米，较上年同期降低14.32%；实现签约销售金额458.82亿元，较上年同期降低18.07%；销售回款450.84亿元，较上年同期降低23.72%。

土储方面，中交地产2022年新增台州、常熟、武汉等11个项目，占地面积59.67万平方米，计容建筑面积128.64万平方米，获取方式包括股权收购、招拍挂、增资等。中交地产新增土储项目土地价款合计为234.37亿元，其中公司所占权益价款为109.55亿元，占比为46.74%。

截至报告期末，中交地产持有房地产项目 115个，土地总面积 1056.45万平方米，在建及待建面积 1648.67万平方米。

营业成本增幅较快 毛利率下降9.5%

研究发现，中交地产房地产销售业务营收增加的同时，营业成本增幅同样较快。年报显示，中交地产2022年房地产销售实现营收382.92亿元，同比增长165.08%；全年营业成本则为332.06亿元，同比增幅达到197.49%。在此情况下，公司房地产销售额业务毛利率同比减少9.45个百分点，下降至13.28%。

从地区来看，中交地产2022年华南、华北地区营业成本增幅远超营业收入增幅。

根据2022年报，中交地产在华南地区的营业收入为14.18亿元，同比增幅为2963.53%；而其营业成本为11.86亿元，同比增幅高达7883.07%；公司华北地区营收同比上升3083.23%至122.58亿元，其营业成本同样上升3243.92%至104.90亿元。毛利率方面，公司华南、华北地区毛利率同比分别减少51.54个百分点、4.11个百分点。

向控股股东借款超百亿元，借款利率高于7%

截至2022年末，中交地产货币资金约为104.82亿元，同比下降15.26%。公司融资总额为655.93亿元，较2021年末微升4.22%。

从期限结构来看，中交地产一年内到期的融资余额约为215.42亿元，其中一年内到期的银行贷款为109.12亿元，超过了公司年末在手现金总额。

融资结构方面，除银行贷款外，控股股东借款是中交地产主要的融资方式。2022年末中交地产控股股东方借款融资余额为178.44亿元，占期末融资总额比例达到27.2%。

此前，中交地产曾多次发布向关联方增加借款额度的关联交易公告。公司2022年新增借款初始额度为100亿元，因经营需要，公司再度于2022年9月、12月分别追加了50亿元、45亿元的借款额度。统计显示，2022年全年，中交地产共计向关联方中交房地产集团有限公司借款185.88亿元。

值得关注的是，上述借款利率均不低于7.5%，高于其公开发行债券、银行借款利率水平。年报显示，2022年年底中交地产关联方借款应付利息已经达到3316.79万元，同比上升751.77%。

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