时代中国控股：加速拿地后偿债压力增加，汇率波动推升财务成本
时代中国控股（1233.HK）此前披露了2019年中期业绩报告。数据显示，公司上半年实现合同销售312.3亿，同比增长20.1%。
具体财务指标上，当期实现的营收为159.43亿、归母净利润15.94亿、归母核心净利润17.01亿，分别同比增长52.2%、34.6%以及43.8%。
在2019年上半年全国商品房销售额同比只增长5.6%的大背景下，时代中国控股的这一增速应该还算不错。但是，市场好像并不买账，公司股价第二天大幅低开，最多时曾下跌达9%。不过当天十点半以后，随着指数反弹，公司股价也收复大部分失地，最终收跌1.11%。
毛利率上升至32.5%，利润增速小于营收增长
分业务来看，在时代中国控股的159.43亿营收中，有147.63亿来自于出售物业，是公司最主要的收入来源。其次，城市更新业务贡献营收6.41亿，主要来自于金融城旧厂项目和里水洲村项目。除此之外，物业管理费、租赁业务也贡献了部分营收。
报告期内，由于公司的销售成本增速小于销售收入增速，从而使得公司的毛利率进一步抬升，由去年同期的28.2%上升至32.5%。公司表示，毛利率上升主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例有所提升以及新增毛利率较高的城市更新业务。
其他收入及收益同比减少40.6%至3.87亿，主要是当期没有出售部分合营企业收益和收购合营企业产生的评估收益所致。
销售及市场推广成本的增速基本与销售收入增长同步，而行政开支与其他开支的增速明显快于销售增长。特别是后者，增速达86.4%，主要原因是商誉减值增加及捐赠支出增多。
最后，融资成本和所得税开支的增长也超过了营收增速。其中，受应课税利润及土地增值税增加的影响，所得税开支从去年同期的10.82亿上升至今年上半年19.91亿。
土地储备充足，主要分布在广东省内
时代中国控股的发展核心为珠三角区域。截至2019年6月30日，公司共有120个处于不同发展阶段的项目，其中有113个分布在广州、佛山、江门等广东省主要城市。
报告期间，公司共花费187.59亿用于购买21幅地块，约占同期销售收入的六成。如果按照总建筑面积测算，占比最大的前五大城市依次是广州、江门、长沙、佛山以及肇庆。
翻查去年年报，公司共花费129.67亿元用于土地购买，累计购得土地23幅。由此可见，公司在2019年半年的时间内就花费超过去年全年的金额用于拿地，说明公司的扩张速度在明显加快。
截至报告期末，公司共有土地储备23.1百万平方米。按照面积测算，清远、广州、佛山、江门的占比最多，均超过了10%。另外，广东省以外的长沙土储也达到了183.73万平方米，占比8.0%。结合公司2018年3.73百万平方米、2019年上半年2.06百万平方米的销售面积进行测算，这些土地储备足够公司未来几年的发展。
这些土地储备中，63.8%将用作住宅、7.8%用作商业，其余部分则用于停车场及配套设施等。
账上现金减少，计息负债增多
从资产负债表的角度来看，公司的现金、偿债压力均有所增大。截至2019年6月30日，公司账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿，同比去年减少了6.0%。
与之相对应的是，公司的借款却明显增加。截至报告期末，计息银行贷款及其他借款合计达501.20亿。翻查2018年财报，当时这一数值为476.31亿。具体结构上，一年内到期借款由2018年底73.12亿上升至100.30亿。其余主要为两年至五年内需偿还借款，总额为381.75亿。
由于借款增多，公司的利息支出也相应增加。财报显示，公司2019年上半年产生的利息开支总额为21.52亿，其中利息资本化金额17.20亿，占比近80%，与去年同期基本持平。
面对偿债压力，公司通过配售、发债等多种方式筹集资金。2019年4月，公司以每股14.54港元配售1.08亿股，共筹得资金约15.70亿港元。
同时，根据不完全统计，公司2019年以来通过境内外发债，合计募资超75亿人民币。
需要指出的是，由于时代中国控股在今年上半年加快了拿地节奏，由此带来账上现金减少、计息负债增多属于较为正常的周期性现象。但是，随着外部金融环境变化，信托、海外债等融资渠道更为收紧，未来或许仍然需要关注相关风险。
其中尤其需要关注的是美元债券。近期，人民币兑美元汇率跌破7的心理关口，对美元债存量较高的房企而言，这或许在一定程度上会增加财务成本。（CJT）
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