佳兆业翻盘启示录

01

大家好，我是八卦女主笔陈庆。

三月过去，又是一年财报季。2022年，50强房企，陆续公布业绩，大部分都亏损严重。

融创地产，2022年亏损270亿

远洋地产，2022年亏损150亿

雅居乐，2022年亏损140亿

旭辉地产，2022年亏损130亿

碧桂园，2022年亏损55亿

正荣地产，2022年亏损125亿

龙光地产，2022年亏损70亿

......

其他地产公司的亏损金额，看下面的图片。

▲正所谓，酒醉方知情重，涅槃才懂炎凉！

坦白说，对于房企亏损，现在老百姓看不懂了。

要知道，最近几十年，老百姓省吃俭用，没日没夜的加班挣钱，最后混了个全民负债，光是房货，全民就欠了41万亿。

老百姓买那么多房子，房地产企业总该赚到钱了，结果房企也欠了20多万亿。

对此，房企说是拿地成本太高，肯定地方卖地把钱挣了。这么一想有道理，结果地方政府也欠债，而且地方债总额超60万亿，很多地方连公务员工资都发不下来。

▲2022年各省负债情况，其中负债前五名分别是广东、山东、江苏、浙江和四川，都是全国经济最发达的区域，均属财赋重地。

如此，中国搞了30年房地产，结果老百姓欠债，开发商欠债，地方欠债，三方欠债120万亿，那么钱去哪儿了？

对此，我的看法是，房地产开发，确实让国内城市建设、道路基建等沉淀了很多资金，毕竟城市居住环境越来越好，配套等越来越完善，这些都是要花钱的。

而在房开领域里，真正赚钱的，其实是银行。去年经济大幅下滑的情况下，六家国有大行均年赚千亿。其中，工行和建行年赚3000亿，按照365天每年计算，六家国有银行合计日赚约36.94亿元。

当然，这个是题外话。只能说，在整个房地产开发行业，房企并不是站在最顶端的。

巨额亏损之下，真正能翻盘的房企，风险真正能出清的，不过雅居乐、龙光、佳兆业、融创等少部分房企而已。

02

说起佳兆业，这家创立于香港，起家于深圳的房企，有过从万科手中夺走深圳四冠王的高光，也曾面临过生死关头，在2014-2015年曾遭遇锁盘危机，后危机解除后重获新生，几经波折，在业内有“不死鸟”之称。

▲当一众房企还处在飘摇之中，佳兆业率先复牌。

为什么佳兆业能够成功上岸？这与佳兆业的土储质量比较优良有关，尤其是佳兆业在城市更新领域有着领先地位。

▲截至2022年12月31日，集团拥有土地储备2753万平方米，可售货值约4100亿元，其中约59%位于粤港澳大湾区，现有土地储备足够支撑未来6-8年发展所需。

目前，佳兆业战略聚焦城市更新24年，已累计成功转化43个项目，总建筑面积近1600万平方米，在历史、理念、团队、模式、规模等五大方面已经构筑行业领先优势。

事实上，从佳兆业开发的第一个楼盘“桂芳园”开始，佳兆业就开始了“旧改之王”的修炼之路。

相比普通住宅开发，旧改拿地价格低，且相较招拍挂开发商的规划调整空间更大，毛利率更高。很长时间以来，佳兆业的毛利率都在30%甚至40%，开发商同行则大多在20%-30%徘徊。

但同时，旧改也存在开发周期长，风险高，产权分散等难题，和政府、拆迁户打交道的繁琐，让许多地产商对旧改望而却步。真正要把城市改造做得专业、漂亮，远不是砸钱就能完成的。

为此，2011年，佳兆业集团组建了国内第一家专业城市更新公司——佳兆业置业发展（深圳）有限公司，之后更名为佳兆业城市更新集团。精通规划设计、商业谈判、法律专家等旧改专业人才扎根于此，形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。

截至2022年12月31日，佳兆业仍有100多个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积5000多万平方米。其计划通过每年的持续转化，将城市更新储备补充为优质货源，预计2023-2025年在包括广州、深圳、东莞大湾区核心城市转化可售货值1530亿元。

03

坦白说，正是因为拥有优质的土地和项目，这是佳兆业翻盘最大的底气。

例如，今年的市场小阳春，佳兆业抓住机会，销售环比大幅增长。例如东莞全域取消限购，在热销项目碧海云天的帮助下，佳兆业蝉联东莞市房企销售榜销售面积、销售金额双榜冠军。

而另一方面，佳兆业积极应对、不躺平，在这一轮债务危机中广结善缘。这也是佳兆业能够上岸的第二个原因。

在风险化解过程中，佳兆业探索出了“央企 +AMC+出险企业”等多条纾困路径，相继盘活核心优质资产。中信系、中国信达、招商蛇口、长城资产等合作伙伴，均化身“白衣骑士”，救佳兆业于水火。

▲4月2日，基于佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等大湾区核心城市的城市更新储备资源，佳兆业与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议。

由此，在央企以及AMC的共同努力下，佳兆业旗下项目顺利施工、开盘销售。相比部分躺平的房企，佳兆业赢得了极大的自主权。

04

小时候读过“烂柯人”的故事，很短的时间内经历沧桑巨变，如今地产行业，也是一样。

目前地产的状态是：出清已经接近尾声，行业站在了新一轮周期的起点。

就像古人所说，“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”、“雪压竹枝低复举，风吹山角晦还明”，地产行业作为民生行业，是不会消失的。

只是相对于两年以前，像以前那样高薪和光明的发展前景，可能很难再有了。房地产企业，将随着抗压能级的不同，而产生大分化。

而像佳兆业这样，注重项目和产品布局，在城市更新等某一方面有足够优势的房企，仍会得到较好的发展机会。

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