世茂房地产：高位配售募资70亿元，高增长预期能否兑现？
受新冠疫情影响，房企股价普遍表现不佳。但是，世茂房地产却逆势上涨，2020年以来股价涨幅位居2019年地产销售排名前10房企的首位。2017-2019年，公司股价更是上涨达到2.5倍。
研究发现，世茂房地产2017年以来的归母净利润增速明显小于同期股价涨幅，公司股价上涨很大程度上受益于估值抬升。
2017年以来，世茂房地产每年新增土地储备规模大幅跃升，这在增加可售货值、提高销售额的同时也推升了公司的杠杆比率。2020年以来，世茂房地产已完成两次配售，合计募资近70亿港元。
股价表现强势，估值抬升
世茂房地产近些年来股价表现强势，2017年至2019年累计上涨约2.5倍，在2019年地产销售额排名前10房企中排名第4，仅次于融创中国、中国恒大和新城控股。其中，2017年、2018年、2019年分别上涨77.4%、29%和52.81%。
进入2020年以来，受新冠疫情影响，房企施工、销售承压，股价普遍表现不佳。但截至2020年5月13日收盘，世茂房地产上涨1.99%，是2019年地产销售额排名前10房企中唯一录得上涨的企业。对比来看，融创中国、中国恒大、万科企业等企业今年以来均已下跌超过两成。
伴随股价上涨，世茂房地产市盈率达到约9倍，在2019年地产销售额排名前10房企中仅次于中国恒大。值得一提的是，中国恒大市盈率较高主要是受到了2019年归母净利润下降的影响。
估值抬升，市场是否过于乐观？
仔细研究发现，世茂房地产2016年至2019年的营业收入从592.86亿元上升至1115.17亿元，归母净利润从51.72亿元上升至108.98亿元，分别累计上涨88.1%和110.71%。营收、归母净利润涨幅均明显小于同期股价涨幅。由此可见，世茂房地产2017-2019年股价的大幅上涨很大程度上来自于估值提升。
需要指出的是，估值抬升反应了投资者对公司未来业绩高增长的预期。由于房地产企业销售和收入确认之间存在一定的时间差，较快的销售增速一般会在未来几年转化为业绩增长。数据显示，世茂房地产2018年和2019年实现合约销售额1761.5亿元、2600亿元，同比分别增长75%和48%，这在一定程度上锁定了公司未来几年的业绩。
世茂房地产最新披露的2020年4月未经审核营运数据显示，公司当月实现合约销售额212.26亿元，同比增长41%。2020年1-4月，公司累计实现合约销售额582.6亿元、合约销售总面积332.2万平方米，同比分别增长4%和6%，实现年内转正。
不过，销售最终转化为业绩仍受到拿地成本、费用等多重因素影响。而且，世茂房地产归母净利润中很大一部分来自于投资物业公允价值增值收益，未来可持续性也值得关注。数据显示，世茂房地产2015-2019年来自于投资物业公允价值的收益分别为27.77亿元、19.97亿元、6.79亿元、19.1亿元和23.35亿元，占同期归母净利润的比例分别为45.41%、38.61%、8.66%、21.62%和21.43%。 
新增土储飙升，年内已完成两次配售
销售的快速增长受益于世茂房地产2017年以来新增土地储备的跳跃式增长。数据显示，世茂房地产新增土地储备规模由2016年396万平方米上升至2017年1060万平方米。2019年，公司新增土地储备规模进一步上升至3092万平方米，累计土地储备规模达到7679万平方米（权益前）。
伴随着土地储备规模扩张，世茂房地产的杠杆率有所上升。年报数据显示，公司2015-2019年净负债比率（借贷总额扣除总现金及银行结余（包括受限制现金结余）再除以权益总额（不包括永续资本工具））为58.1%、53.4%、58.9%、59.4%和59.7%。
基于“加强财务状况，增加营运资金”等原因的考虑，世茂房地产2020年以来已进行了两次配售。2020年1月17日，公司公告按配售价每股29.58港元配售1.58亿股现有股份。通过此次配售，世茂房地产将取得所得款项净额约46.38亿港元。
到了2020年4月23日，世茂房地产再次公告配售，将按配售价每股29.73港元配售0.78亿股，预计最终收取的所得款项净额为23.11亿港元。翻查公告发现，两次配售所得款项均将用于项目开发、偿还债务及一般营运资金。
2020年4月21日，世茂房地产公告称其正在考虑可能分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务于联交所独立上市。截至2019年末，世茂物业已签约面积逾1亿平方米。根据中国指数研究院的2019年中国物业服务百强企业排名，世茂物业排在第17位。
研究显示，由于物业板块能够享受远高于地产开发业务的估值，近年来已有多家房企拆分物业板块并在联交所上市，包括保利地产、时代中国控股、蓝光发展等。
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